【研报】房地产行业专题报告：H股内房上涨的景气度基础-210119（15页）.pdf

1、请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 行业行业研究研究 Page 1 证券研究报告证券研究报告专题专题报告报告 房地产房地产 房地产行业专题报告房地产行业专题报告 超配超配 （维持评级） 2021 年年 01 月月 19 日日 一年该行业与一年该行业与恒生国企指数恒生国企指数走势比较走势比较 行业专题行业专题 H 股内房上涨的景气度股内房上涨的景气度基础基础 短周期景气度回升，短周期景气度回升，上半年料将延续上半年料将延续 2020 年销售再创新高，去化率短周期回升，库存积累明显放缓。整体上 看，2020 年行业销售景气度虽然没有回到 2018 年年初的高点，但

2、下行 趋势明显变缓，2020 年下半年确实是两年半以来景气度最高的时候年下半年确实是两年半以来景气度最高的时候。而 当前库存仍处低位、土地成交增速降低、去杠杆下的房企短期难回扩张， 2018 年和年和 2019 年的相对收缩年的相对收缩，将削弱将削弱 2021 年的年的新增推盘力度新增推盘力度，本年 供给释放的强度很难达到过去两年的水平，而相对弱的供给将有力支撑相对弱的供给将有力支撑 短期景气度短期景气度。 短周期视角：短周期视角：H 股内房表现与景气度正相关股内房表现与景气度正相关 用新开工去化率作为衡量行业景气度的直观指标，能够很好的解释房企 扩张节奏和土地市场表现。H 股内房与行业景气度

3、的关系明确且直观股内房与行业景气度的关系明确且直观， 内房股指数的表现与景气周期几乎完全同步内房股指数的表现与景气周期几乎完全同步，主要内房股 2016 年/2017 年的快速上涨，对应的正是行业景气度高，且景气度持续上升的“黄金 时期” 。此外，H 内房由于受政策影响较小，高景气时期估值与业绩同步内房由于受政策影响较小，高景气时期估值与业绩同步 改善，更容易出现“双击”改善，更容易出现“双击” ，因此弹性高于 A 股地产。由于短周期景气度由于短周期景气度 仍将延续，仍将延续，H 股股内内房兼具确定性和高弹性房兼具确定性和高弹性。 长周期视角：迎接“管理红利”时代，走向“低杠杆长周期视角：迎接

4、“管理红利”时代，走向“低杠杆+高高 ROE” 财务杠杆在撬动较高的 ROE 水平的同时，增加了内地房企的经营风险。 市场对房企高增速之下的高风险给予了很高的折价，使得地产股股价上 涨幅度远低于业绩增速，表现为相对估值的持续下降。随着“三道红线” 对房企融资的精细管理，房企迎来“管理红利”时代房企迎来“管理红利”时代，以经营效率的提以经营效率的提 升，有力对冲杠杆下降，从“高杠杆升，有力对冲杠杆下降，从“高杠杆+高高 ROE”走向“低杠杆”走向“低杠杆+高高 ROE” 价值组合价值组合。 投资建议：短周期景气延续，坚定看好内房表现投资建议：短周期景气延续，坚定看好内房表现 短周期景气度料将维持

5、高位，H 股内房弹性和确定性均较强。即不管土不管土 地市场如何表现，拿地潜在利润率走高还是走低，地市场如何表现，拿地潜在利润率走高还是走低，H 股地产表现突出的股地产表现突出的 概率都是很大的概率都是很大的。从短周期角度看，H 内房走强预计至少持续到二季度 末，后续核心观测指标是去化率。后续核心观测指标是去化率。个股选择方面，核心推荐华润置地、 龙湖集团、佳兆业集团、旭辉控股集团、龙光集团。 重点公司盈利预测及投资评级重点公司盈利预测及投资评级 公司公司 公司公司 投资投资 昨收盘昨收盘 总市值总市值 EPS PE 代码代码 名称名称 评级评级 （元）（元） （亿亿元）元） 2020E 202

6、1E 2020E 2021E 1638.HK 佳兆业集团 买入 3.54 217 0.98 1.22 3.6 2.9 0884.HK 旭辉控股集团 买入 6.04 496 1.00 1.19 6.0 5.1 0960.HK 龙湖集团 买入 38.35 2323 3.13 3.71 12.3 10.3 1109.HK 华润置地 买入 29.48 2102 3.34 3.74 8.8 7.9 1918.HK 融创中国 买入 29.19 1361 6.42 7.39 4.5 3.9 2007.HK 碧桂园 买入 9.00 1984 2.09 2.37 4.3 3.8 1628.HK 禹州集团 买入