【公司研究】华侨城A-深度报告：一篇报告看懂一家房企系列（26）土储集中长江中游&珠三角拿地强度回落-200105（17页）.pdf

1、1 本报告版权属于安信证券股份有限公司。本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。各项声明请参见报告尾页。 公司总览。公司总览。1 1）历史沿革。）历史沿革。华侨城股份有限公司1985 年创立于深圳， 1997 年上市，2002 年开始全国化扩张，2019 年公司销售金额 862.6 亿 元，排名前 50。2 2）公司治理。）公司治理。公司实际控制人为国务院国有资产监督 管理委员会。截至 2020 年9 月 30 日，其通过华侨城集团有限公司间接 控制公司股权 47.01%。公司采用“事业部+子公司”合作机制，北方、 华东等 6 个事业部与欢乐谷集团等子公司合作拓展项目。

2、3 3） 业务概览。） 业务概览。 房地产开发、文化旅游为公司主营业务，2020H1 房地产开发、旅游综 合收入各占营业收入的 40.3%、58.2%。 历史报表视角下的信用资质分析。历史报表视角下的信用资质分析。1 1）从资产可持续来看，存货方）从资产可持续来看，存货方 面，面，公司2020H1 存量土储主要集中在二线、三四线城市，占比分别为 55.5%、36.5%；分区域来看，主要集中在长江中游、珠三角和成渝城 市群，襄阳、武汉、成都、昆明等城市土储分布较多；公司 2020H1 在 建项目开工到单批竣工平均时滞为 3.1 年，略低于行业中位。2019 年以 来公司拿地整体较积极，2019、

3、2020H1 拿地强度分别为86.3%、70.0%； 截至 2019 年末，公司土储倍数为 5.0 倍。固定资产和投资性房地产固定资产和投资性房地产 方面，方面，截至 2020H1 公司（投资性房地产+固定资产投资）/总资产为 7.0%。2 2）从广义负债可持续来看，债务结构方面，）从广义负债可持续来看，债务结构方面，公司融资以银行 贷款为主，有息负债抵质押率低于 TOP50 房企中位数。偿债能力方偿债能力方 面，面，2020H1 公司现金短债比、净负债率、剔预资产负债率分别为 1.0 倍、111.2%、71.5%。表外不确定性方面，表外不确定性方面，2020H1 公司其他应付款、 其他应收款

4、、长期股权投资、少数股东权益占比分别为 21.1%、9.8%、 3.6%、 29.2%， 除其他应付款占比外其他指标低于 TOP50 房企中位数； 2020H1 公司对外担保/净资产为 6.6%。 未来经营视角下的信用资质变化。未来经营视角下的信用资质变化。1 1）未来资产可持续：拿地方面，）未来资产可持续：拿地方面， 2020 年 1-9 月，公司新增土储总建面 1000.4 万方，对应土地总价 351.2 亿元，新增土储前五的城市依次是襄阳、成都、茂名、西安和湛江。 2020 年公司加大三四线城市的土储布局，在长江中游、成渝地区布局 力度加大。2020 年第三季度公司拿地强度降至 44.3

5、%，相比 2020 年上 半年回落 25.7 个百分点。资产出售方面，资产出售方面，2020 年四季度以来出售襄 阳文城实业发展有限公司股权等资产。销售方面，销售方面，2020 年 1-12 月， 公司全口径销售金额为 858.7 亿元（克尔瑞口径） ，同比微降0.4%。2 2） 广义负债可持续：广义负债可持续：公开市场融资顺畅，1-12 月公开市场累计获得净融 资 92.4 亿元，发行利率总体回落、久期微降； 3 3）公司治理可持续方面。）公司治理可持续方面。 公司非房地产业务主要为文旅业务， 2019 年收入 302.6 亿元， 相比 2018 年增长 54.0%。 风险提示：数据统计偏差

6、、公司披露数据不完整、风险提示：数据统计偏差、公司披露数据不完整、调控超预期等调控超预期等 Tabl e_Ti t l e 2020 年年 1 月月 5 日日 华侨城华侨城深度报告：深度报告：土储集中长江中游土储集中长江中游&珠三角，拿地强度回落珠三角，拿地强度回落 一一篇报告看懂一家房企系列篇报告看懂一家房企系列（26） Tabl e_BaseI nf o 固定收益固定收益主题报告主题报告 证券研究报告 2 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。各项声明请参见报告尾页。 内容目录内容目录 1. 公司总览公司总览.