贝壳研究院：数字化居住：2021年新居住展望（98页）.pdf

1、3 4 数字化居住：2021 年新居住展望第一章 大而趋稳的市场 5 第一章 大而趋稳的市场 2020 年，在疫情的冲击之下，中国房地产发生 了怎样的变化？如何看待这样的变与不变？明年的 市场会如何演变？ 5 数字化居住：2021 年新居住展望第一章 大而趋稳的市场 6 2020 年，尽管面临新冠疫情的冲击，中国房地产交易规模仍然再创新高，新房、二手房销售金 额达到 22 万亿元左右。 全国住宅土地成交面积增长 9% 左右。1-11 月，全国 351 城整体住宅用地土地成交价款约 5.5 万 亿元，累计同比增长 15.7%，成交规划建筑面积 17.2 亿，累计同比增长 1.8%。根据统计，12

2、 月有 规划建筑面积约 4.2 亿的住宅用地计划出让，如果全部成交，全年成交住宅用地规划建筑面积同比 将增长约 9%，成交面积将超越 2019 年。 一线城市成交面积增速保持高速发展。截止 11 月住宅用地成交规划建筑面积累计同比增速为 39.4%。 特别是广州、 深圳成交面积较去年同期增长一倍以上， 而上海保持10%以上增速， 尽管北京1-11 月累计同比下滑 11%，但优质地块的推出在一季度市场走势最不明朗的时期起到了稳定市场的关键 作用，而 12 月北京将有 2 宗住宅用地入市、4 宗涉宅集体用地挂牌，预计再次拉升一线城市住宅用 地成交规模增速。 土地价格上涨 15% 左右，一线城市涨幅

3、明显。截止 11 月，全国 351 城成交楼面价累计同比增速 14.6%。上半年的增长主要是受到高能级城市占比较高的带动。分线级看，2020 年年初一线城市特别 是北京、 上海推出优质地块， 带动成交楼面价结构性上涨。 例如， 北京分钟寺、 上海虹口、 深圳南山区、 广州越秀区、厦门岛内湖里区等多宗稀缺性优质地块入市，带动一二线城市单宗住宅用地成交金额 均值的提升。全国 351 城整体住宅用地累计成交溢价率从 5 月起开始稳定在 15% 的水平。过去 4 年， 土地市场的溢价率从 2017 年的 31.2% 下降到 15% 左右。 土地、新房和二手市场量平价涨 （1）土地市场增长 9% 左右

4、图：351 城统计成交面积及累计同比图：各线级成交规划建筑面积累计同比 数据来源：贝壳研究院整理 数字化居住：2021 年新居住展望第一章 大而趋稳的市场 7 图：全国 351 城统计累计成交楼面价及累计同比 表 1：重点城市 1-11 月住宅用地成交规划建筑面积及楼面价变动 表 2：全国主要城市 2020 年住宅用地楼面地价涨幅 TOP30 统计 数据来源：贝壳研究院整理 数据来源：贝壳研究院整理 数据来源：贝壳研究院整理 城市 成交规划建面 （万） 面积同比 累计成交楼面价 （元 / ） 楼面价同比 深圳市479285%15829-44%1 广州市129896%133073% 上海市137

5、59%1553042% 北京市519-11%3050428% 序号城市同比涨幅序号城市同比涨幅序号城市同比涨幅 1银川93%11黄山61%21珠海49% 2丹东85%12揭阳60%22韶关48% 3湛江85%13普洱55%23松原48% 4唐山77%14鞍山54%24绍兴47% 5淮南73%15秦皇岛52%25晋中45% 6临汾73%16东营51%26四平45% 7遂宁71%17宿迁50%27酒泉45% 8吕梁71%18宁波50%28绥化43% 9河池71%19梧州50%29上海42% 10盐城66%20南通49%30通辽42% 1 深圳 2020 年楼面地价出现了 44% 的跌幅，其主要原因

6、是龙岗区、坪山新区、盐田区等区域的地块成交占比有所提升。 数字化居住：2021 年新居住展望第一章 大而趋稳的市场 8 2021 年，随着供地结构变化以及各地稳地价政策、土拍政策的调整，土地市场增速回落至平稳 状态，土地价格涨幅可能回落到 10% 左右，优质资源将会向核心城市和核心城市圈聚集： 第一，土地市场热度明显回归一二线城市。从近三年整体趋势看，一线城市住宅用地成交价款、 规划建筑面积占全国整体分的比重别从 2018 年的 8.5% 和 1.5%，上涨至今年的 11.8% 和 2.2%，二线 城市则从 2018 年的 51.3% 和 30.6%，上涨至今年的 54.6% 和 33.7%。