仲量联行：北京商业地产盘点与预测 (2018-2019)(11页).pdf

1、 米阳 研究部代理负责人 北京及华北区 值此迈向新年之际，宏观压力将诸多不确定因素带入2019年。在谨慎的市场氛围 中，我们预计各方参与者均将选择更为保守的方式，平稳驶过前方的风浪。 尽管受到贸易战持续紧张的态势以及经济下行压力的影响，我们仍然看到2018年 北京商业地产表现强劲。这一年，TMT行业（IT科技、媒体和通信）快速扩张， 工业物流市场租金涨幅创下新高，而外资投资者活跃度也显著提升，整体市场全 年大宗交易总额同比增长百分之五十。 进入2019年，预期下调为全年发展奠定基调。在如今的经济形势下，保守谨慎的 策略成为趋势，将会对市场产生切实影响。尽管如此，快速成长的初创企业仍将 保持良好

2、的发展势头，而消费需求结构将进一步向生活方式品类转型。投资人对 长期的资产增值前景依然充满信心，不断寻求投资机会。 本报告聚焦2018年的市场亮点以及2019年的展望，我们致力于分析重塑市场格局 的最新趋势，也希望能为您在新的一年提供有价值的商业参考。 年年总结总结 尽管经尽管经济预期走低，需求仍超过新增供应济预期走低，需求仍超过新增供应 市场需求的主要来源，其租赁活动占市场成交的以上虽然经济下行压力逐步引发市场 担忧，但年北京办公楼租赁需求依然保持旺盛。年底入市的项目在年被市场 迅速消化，全年净吸纳量达到近平方米，较新增供给总量（平方米）高出 。尽管这一年北京录得几宗大型租赁交易，但由于整体

3、市场空置率极低（年底达 ），大面积的租赁需求仍然难以得到满足。内资企业仍为，其中、金融和专业服务 业企业今年表现最为活跃。 繁荣的繁荣的产业反超金融行业成为主要需求推动力产业反超金融行业成为主要需求推动力 在下半年，迅猛发展的行业（ 科技、媒体和通信）超越了金融业，成为北京最大 的办公楼租赁需求来源。类企业支撑了全年约的租赁需求全国家“独角兽” 企业中有家位于北京，并不断扩张办公面积；而众多迅速崛起的创业型企业也在北京不 断成长。在这一行业扩张的同时，一些初创企业也出现了部分关停和退租的现象，其中尤 以的案例最为市场所关注。虽然行业面临不断的重整和洗牌，但其他快速发展的初创企 业或行业巨头也随

4、时等待着扩张的机会，在这些办公面积空出后迅速将其吸纳，从而 保障了整体租赁需求的稳定。 联合办公行业进入整合期，租赁需求产生联合办公行业进入整合期，租赁需求产生波动波动 年上半年，联合办公运营商保持活跃。众多品牌持续扩张，在全市范围内不断签下大 面积的办公空间，且价格敏感度的明显降低令他们得以进驻更高品质的办公楼宇。但是下 半年，联合办公租赁需求显著放缓，行业整合促使许多品牌将注意力转向项目运营。一些 大型国内、外品牌收购了小型或过度扩张的运营商，促使其租赁问询量相应减少。与此同 时，由于部分联合办公项目的租户结构与办公楼业主的传统租户不断重合，而随着灵活办 公的理念进一步传播，部分业主开始将

5、更多的联合办公品牌视为直接竞争对手，不愿考虑 其大面积的租赁需求。 市场平稳驶过供给市场平稳驶过供给浪潮浪潮 全年办公楼空置率仍保持低水平，基本未受到 个新项目共计超过平方米新增供应入 市的影响。尽管市场目前正处于新一轮供给浪潮之中（本轮供给高峰始于年，预计到 年逐步结束，部分项目仍有延期可能性），但由于大量新增供应为自用型办公面积或 目前预租表现强劲，今年供应浪潮对整体市场并未产生显著影响。 核心区开发进程重核心区开发进程重上轨道上轨道 年末，在多次延期之后，核心区在解决阻碍该区域发展的几项重大问题方面取得 了重要进展，多个项目重回正轨，年第一批办公楼准备入市。从年起，有关部门 将为核心区即

6、将开业的项目（的部分区域）提供暂时性解决方案。据传，此前该区域 内针对办公楼的限高政策也在年底对特定业主有所放宽，令停工项目有望重新开工。 租金优于预期，保障全市租金平稳租金优于预期，保障全市租金平稳增长增长 今年办公楼全市整体租金实现平稳增长，年增长率录得，其中中关村和望京子市场以 行业为支柱，引领租金涨幅。行业聚集区域空置面积紧缺，区域内项目基本不会面临新 增供应所带来的市场压力，且年进入望京的新增面积主要是自用型办公面积。区 域租金年增长率超过市场预期而达到，主要得益于核心区的进一步推迟。该地块 未来开发体量巨大，但新项目群的开发和竣工时间已逐渐错开、拉长，因此区域现有 项目的业主感受到