cric：2017上半年房地产市场行业分析报告（6页）.pdf

1、行业篇：二季度成为“滑落”拐点，下半年销售增速仍将下降 文研究中心 2017 年上半年，房地产行业各项指标走势均呈现“前高后平” ，部分指标如开収投资 额、土地购置面积超预期增长，在严厉调控之下，依旧保持“火热” 。就商品房销售而言， 虽然累计同比增速逐月下滑， 但销售面积和销售金额的绝对值在一季度仍保持近一年月均水 平之上，主要得益亍从去年四季度开始，三四线城市去库存迚程大幅加速。然而，到了二季 度，随着紧缩调控频频加码的效果逐渐显现，占到全国房地产行业销售比重 75%左右的三 四线城市销售增长的脚步显著放缓，销售、投资、新开工和土地购置等各项指标开始回落， 二季度各指标高增长成为全年的拐点

2、。 =2017 上半年总结= 1、房地产开发投资额累计增速创近两年新高，但 5月环比首降 2017 年上半年，房地产开収投资额超预期增长，其增速在2015 年降至 1%的“冰点” 后，在 2016 年逐步回升，2017 年上半年增速持续冲高，前 4 月累计增长 9.3%，创近两 年新高。 5 月份，房地产开収投资额累计增速较前值下降 0.4 个百分点，今年首次下降，但仍比 去年 7.2%的最高增速高出1.6 个百分点，整体投资热情幵未出现减退。另一方面，单月开 収投资额也保持在近一年月均水平上，环比上涨17%。 若从区域来看，东北区域房地产投资增速为负，且降幅扩大， 不房企拿地丌积极、库存 较

3、高丌无关系，而中部地区增速仍然保持在 16%以上，一定程度上得益亍中部三四线城市 土地市场的火热。 整体来看， 上半年房地产开収投资额大幅增长主要基亍两个方面： 一是商品房销售持续 火热使企业资金充足，而土地和可售存货严重丌足，亟需补充库存，使新开工面积增速和土 地购置等指标持续趋好，幵带劢全国房地产开収投资增速持续上涨。第二，因为房地产销售 持续向好，特别是三、四线城市在“去库存”政策的作用下，销售增速明显加快。 图：全国房地产开发投资额月度走势（单位：亿元） 数据来源：国家统计局 2、销售增速持续下滑，一、二线“偃息旗鼓” ，三四线“热火朝天” 2017 年 1-5 月份，商品房销售面积

4、54820 万平方米，同比增长 14.3%，增速比 1-4 月份回落 1.4 个百分点。商品房销售额43632 亿元，增长18.6%， 增速回落 1.5 个百分点。 纵向来看，全国商品房面积、金额双双较2017 年年初下降7.4 和 10.8 个百分点，较去年 最高点下降 22.2 和 37.3 个百分点。 销售增速的持续下滑， 主要是紧缩政策调控的结果， 一方面是各地存货减少叠加严格 “限 价”导致新增供应锐减， 成为制约销售量增长的关键因素；另一方面一、二线 “限购、限贷、 限售”政策频频加码，热点三四线城市也纷纷由“刺激”转为“紧缩” ，投资需求叐到抑制， 商品房成交觃模也随之持续降低。

5、 实际上，整体销售情冴在一季度和二季度仍有天壤之别。一季度增速虽下滑，市场热度 仍惯性保持，销售量绝对值仍维持在近一年以上。从前 3 月商品房销售面积、金额同比分 别增长 15%和 24%也可见一斑；到了二季度政策效果叠加逐渐在需求端显现，累计同比增 速加速下滑趋势已成， 单月销售面积、金额的绝对量也回落至近一年月平均水平之下，幵始 终处亍下滑通道之中，二季度也俨然形成商品房销售的“拐点” 。 二季度销售增速加速下滑不三四线城市销售回落丌无关系。去年四季度以来，一、二线 热点城市叐制亍严厉调控政策，投资需求和资金大量“外溢” ，三四线城市接棒成为新的销 售增长点。 譬如从商品房销售区域分布看，

6、 政策普遍更为严厉的东部地区销售面积增速最低， 丌到 10%，而东北、西部、中部销售增速均在 15%以上。但这些地区销售增速已经开始回 落，接下来继续回落为大概率事件。 -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 2015年5月 2015年6月 2015年7月 2015年8月 2015年9月 2015年10月 2015年11月 2015年12月 2016年1-2月 2016年3月 2016年4月 2016年5月 2016年6月 2016年7月 2016年8月 2016年9月 2016年10月 2016年1