【研报】房地产服务行业年度策略：物业管理星辰大海砥砺前行-20201215（35页）.pdf

1、 1 / 35 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2020 年 12 月 15 日 行业研究证券研究报告 房地产服务房地产服务 行业年度策略行业年度策略 物业管理物业管理：星辰大海星辰大海，砥砺前行砥砺前行 投资要点投资要点 群雄逐鹿群雄逐鹿，分化成必然，分化成必然：截止至 2020 年 12 月上旬，年内港股主板共有 14 起物 管企业 IPO。年内新上市物管企业质地明显好于往年，单笔 IPO 平均融资额达 45.5 亿港元，远超 2019 年的 12.8 亿港元。在巨头纷纷上市之后，物管行业市 场竞争加剧难免，叠加 8 家企业于四季度集中上市对于市场资金的分流，港股 物管板块近期出现较大回

2、调， 但碧桂园服务、 永升生活服务等龙头企业股价表现 显著好于同业。 整合不止整合不止，市场化拓展能力、社区增值服务将成胜负手，市场化拓展能力、社区增值服务将成胜负手：根据中指院，2019 年 中国物业管理行业在管总面积为 239 亿平方米，我们预计基础物业服务市场空 间超 4000 亿元，碧桂园服务作为行业龙头市占率不足 1.5%，市场整合空间巨 大。展望未来，物业管理行业市场容量预计进一步扩大，我们认为龙头企业将进 一步受益于关联房企的物管项目“馈赠”，但当投资者日趋重视盈利质量之时，市 场化拓展能力更加弥足珍贵，除了住宅物管项目之外，非住宅业态、城市服务等 领域正在成为市场焦点。 基于私

3、域流量的社区增值服务建立在优质的基础物业服 务之上，是改变单盘盈利能力的决胜因素。 选股逻辑选股逻辑：1、物管行业马太效应明显，应从头部物管企业中优选标的；2、市 场化拓展能力将是胜负手， 我们看好在优势区域持续深耕的品牌物管企业， 以及 通过并购或自建团队在经营业态和经营区域上持续取得突破的公司；3、物管板 块以住宅物管企业为主，但最近一年多家商场、商写物管业态公司上市，且显现 出更强的经营壁垒和盈利能力，细分赛道龙头值得关注；4、社区增值服务是板 块三大业务中最具想象空间的，得社区增值服务者得高交易估值；5、人的因素 在“吃管理”的物管企业中尤为重要，优先选择人才培养体系完善、股权激励计

4、划充分的物管企业。 投资投资结论：结论：我们认为物业管理板块“必需+成长”的属性十分稀缺，将持续获得 市场资金的青睐，但板块分化已在所难免。我们更偏好中大型物管上市企业（市 值100 亿港元），并建议投资者优先关注业绩高增长（不依赖于并购）、市场 化拓展能力强悍、社区增值服务扎实、经营差异化明显、人员激励完善的领先物 管企业。重点关注的标的包括：碧桂园服务、永升生活服务、金科服务、华润万 象生活、卓越商企服务。 风险提示：风险提示： 并购市场拥挤导致部分公司并购进展低于预期、 政策监管或宏观风险 导致商品房销售低于预期进而影响物管市场增量、 市场竞争激励或导致市场化拓 展利润率低于预期、 人力

5、成本上涨导致盈利能力下滑、 社区增值服务推进不及预 期、城市服务等新业务开展不及预期。 投资评级 领先大市-A 首次 一年一年行业行业表现表现 资料来源：贝格数据 相关报告 房地产服务：物业管理：勇担社区防疫使命， “最后一公里”价值彰显 2020-02-14 -2% -1% 0% 1% 2% 3% 4% 2019!-12 房地产服务沪深300 行业年度策略 / 35 请务必阅读正文之后的免责条款部分 内容目录内容目录 一、板块表现复盘一、板块表现复盘 . 5 （一）单边上涨的终点，板块分化的起点 . 5 1、单边上涨（2019 年2020 年 7 月） . 5 2、巨头登陆，走势分化（202

6、0 年 8 月至今） . 5 （二）归因分析 . 6 1、百强物管企业加速登陆资本市场，供给极速扩大 . 6 （1）加速资本化，IPO 数量、融资额均创历年之最： . 6 （2）板块效应增强，优质供给不再稀缺： . 7 2、群雄逐鹿，物管行业市场竞争或加剧 . 8 3、业绩基数高，估值或下行 . 10 4、地产行业面临的政策调控压力 . 11 （1） “三条红线” . 11 二、行业趋势解析二、行业趋势解析 . 12 （一）市场整合的大逻辑不变 . 12 1、 “大行业、小公司” ，市场整合空间大 . 12 2、龙头物管企业成长确定性高 . 13 （二）依托关联地产开发商仍将是短期扩大经营规模