合富辉煌：2020上半年全国房地产市场总结及下半年展望(47页).pdf

1、合富辉煌(中国)研究院 2020 2020年上半年 全国房地产市场总结及下半年展望 合富辉煌(中国)研究院 合富辉煌(中国)研究院 7月中国PMI为51.1%，二季度GDP增速3.2%。显然，中国经济正从低位持续复苏，从全球 范围看，由于疫情防控到位，中国经济相较其他主要经济体的“相对优势”更加明显（美国二 季度经济增速为 -32.9%）。这意味着，中国资产在环球市场的吸引力进一步提升。 然而，环球经济不景之下，中国自身经济产业亦将受到长期抑制，大量产业人员的收入预期受 到影响，与之相对应，房地产市场亦将在一段时间内面临“购买力”与“高成本供应”的衔接 问题。 对于不同类型城市，产业经济受到冲

2、击在所难免，但国家政策与规划斜倾、地缘购买力支撑， 以及地域库存因素使得“优势城市/优势区域”与“其它城市/区域”的市场热度产生更大差异。 流动性趋松之下，置业资本更加趋向于核心价值区域，这些区域的市场热度“较快上涨”。外 围区域普遍仍然面临购买力承接问题。 核心观点 （1） 合富辉煌(中国)研究院 核心观点（2） 房地产仍是国内经济的“压舱石”，从经济及金融数据看，对比国内外其它行业，房地产行业的 景气度居前。管理层持续引导房地产长期健康发展，关键在于使“市场复苏”与“经济复苏”两 者步伐协调一致。 当前包括1）“经济复苏路径”【L型走势持续较长时间】、2）“流动性释放”【持续抑制市场 对“

3、流动性大幅放宽”的想象空间】、3）“市场调控及维稳方式”【7月多个城市加强调控】， 均与以往维稳期存在区别。因而，后续市场进一步复苏的路径亦将与以往时期有所不同。 过往“一线-二线-三四线”及“中心-远郊”的市场热度扩散方式极可能发生改变，市场热 点仍将集中在“优势城市的优势区域”。 合富辉煌(中国)研究院 对 购 买 力 的 影 响 疫 情 与 宏 观 环 境 变 化 PART 01 管 理 层 政 策 逻 辑 分 析 房 地 产 市 场 景 气 分 析 PART 02 下 半 年 后 市 展 望 上 半 年 房 地 产 市 场 表 现 PART 03 的 策 略 建 议 对 政 府 、 房

4、 企 、 置 业 者 PART 04 报告结构 经济持续抑制购买力房地产仍然有“机”不同地域市场加剧分化 化解问题的一些建议 合富辉煌(中国)研究院 PART 01 疫情与宏观环境变化对购买力的影响分析 疫情持续抑制各国“内需”与“外贸”。在内外因素综合影响下，复苏进程大概率是相对缓慢的“有序 复苏”，这与以往时期的市场需求大面积、大幅度的“快速复苏”存在区别。 企业用工意愿下降，对市场购买力产生持续影响。 中央调性坚守“房住不炒”，包括深圳、东莞等城市调控快速加严；流动性措施亦逐渐脱离对“宽货币” 的依赖，“流动性大幅松动”的市场预期被抑制。 市场购买力在一段相对较长的时间内，仍然受制： “

5、刚性自住需求”受制于宏观经济复苏；“投资需求”受制于地方政府及时快速的“政策干预”。 经济持续抑制购买力 合富辉煌(中国)研究院 环球经济运行轨迹再生变数，各国复苏进程缓慢 0 200 400 600 800 1,000 1,200 0 5 10 15 20 25 2020-012020-022020-032020-042020-052020-06 全球各国疫情发展情况(截止到6.30） 当日新增确诊病例（万人）确诊病例累计值（万人，右轴） 全球累计病例 1052万人 国家 累计确认病例 （万人） 中国8.5 韩国1.3 意大利24.1 西班牙24.9 美国262.3 英国31.3 日本1.9

6、 巴西140.2 俄罗斯64.8 印度56.7 疫情爆发的顺序：亚洲欧洲美洲 疫情阶段性反复 资料来源：WIND，合富辉煌（中国）研究院整理 201920202021 环球经济2.9-4.95.4 发达经济体1.7-8.04.8 美国2.3-8.04.5 欧元区1.3-10.26.0 德国0.3-7.85.4 法国1.5-12.57.3 意大利0.3-12.86.3 日本0.7-5.8.2.4 英国1.4-10.26.3 其他发达经济体1.7-4.84.2 新兴市场（发展中国家）3.7-3.05.9 亚洲新兴市场5.5-0.87.4 中国6.11.08.2 印度4.2-4.56.0 东盟五国4