【研报】2020年存量住房市场的投资方向房地产行业方向研究报告（17页）.pdf

1、1 1.住房存量时代的来临住房存量时代的来临 oPoRpPpRmNtPrQoMqNrOnQbRaObRnPrRtRqQiNoPrQfQoMpPaQrRwOuOnRzRxNqMrM 2 2 1.1 房地产存量市场房地产存量市场 资料来源：中信证券研究部 存量房市场的三个投资方向存量房市场的三个投资方向 存量住房 管理 物业管理 资产管理 装修 旧城改造 交易 经纪 金融 按揭 抵押贷款 3 3 1.2 中国存量房住房规模大中国存量房住房规模大 资料来源：中信证券研究部测算及预测 单位：亿平米 潜在存量住房潜在存量住房=现有存量住房现有存量住房+在建住房在建住房+潜在住房土地出让潜在住房土地出让

2、0 100 200 300 400 500 600 现有存量住房在建住房潜在住房土地出让潜在存量住房 4 4 结论：结论： 从人口和住房交易看从人口和住房交易看，中国房地产市场并未显著偏离中国房地产市场并未显著偏离 中国二手房市场的规模弹性可能更中国二手房市场的规模弹性可能更大大，即住房换手率将会显著提升即住房换手率将会显著提升。 资料来源：Wind，US Census， NAR，中信证券研究部 单位：万套，百万人资料来源：Wind，US Census， NAR，中信证券研究部 单位：万套 中美两国住房销售及人口中美两国住房销售及人口中国二手房市场的规模弹性可能更大中国二手房市场的规模弹性可能

3、更大 1.2 中国存量市场规模大中国存量市场规模大 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 美国中国：城镇 住房销售人口 0 500 1,000 1,500 2,000 美国中国：城镇 二手新房 5 5 1.2 中国存量房住房规模大中国存量房住房规模大 资料来源：Wind，中信证券研究部 各重点城市住房交易中二手房占比各重点城市住房交易中二手房占比 城市城市201120122013201420152016201720182019 厦门38.1%33.3%36.1%36.5%51.5%67.5%72.5%70.5%70.8% 北京54.9%49.4%54.2%49.1%61.

4、1%72.4%68.8%73.0%63.6% 深圳65.7%56.6%62.2%54.6%61.2%65.3%67.8%64.5%63.3% 上海42.8%49.1%55.2%47.1%57.0%58.6%47.0%49.4%56.2% 苏州7.8%14.3%33.6%28.2%38.1%47.1%37.5%47.6%48.5% 南京41.6%37.8%45.7%37.4%40.2%48.2%48.6%44.0%47.1% 广州51.8%39.2%48.7%36.7%39.2%44.9%54.3%47.4%45.1% 北海25.6%19.8%26.9%25.0%28.0%30.8%26.3%3

5、5.4%37.1% 杭州29.6%26.0%31.8%25.5%33.0%38.2%42.2%33.5%36.0% 成都27.7%36.0%34.1%32.8%43.7%50.1%57.3%36.4%34.7% 佛山30.8%24.2%28.2%28.2%28.3%30.9%44.9%36.0%33.7% 扬州15.2%35.1%23.7%26.5%27.9%25.7%34.2%24.8%31.7% 南昌40.1%33.9%36.9%24.1%27.5%29.1%32.3%-30.4% 青岛-13.8%19.7%18.4%21.3%23.2%25.6%21.5%23.7% 6 6 结论：结论：

6、 政策调控后政策调控后，二手房影响比较大二手房影响比较大，新房由于限价影响较小新房由于限价影响较小。 资料来源：Wind，中信证券研究部 单位：套 注：11月仅为1-17日数据资料来源：Wind，中信证券研究部 单位：套 注：11月仅为1-17日数据 深圳二手房网签套数深圳二手房网签套数深圳新房网签套数深圳新房网签套数 1.2 中国存量市场规模大中国存量市场规模大 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000