【公司研究】大悦城-央企背景深圳血统商住协同缔造新辉煌-190524（33页）.pdf

1、 HeaderTable _User 847289893 1353271250 2163869204 2170769305 HeaderTable _Stock 000031 买入 investRating Change.first 13020600 HeaderTable _Excel 首 次 报 告 【 公 司 证 券 研 究 报 告 】 公司主要财务信息 2017A 2018A 2019E 2020E 2021E 营业收入（百万元） 14,042 14,120 31,695 36,308 43,524 同比增长 -22.1% 0.5% 124.5% 14.6% 19.9% 营业利润（百万

2、元） 2,391 2,859 5,549 6,439 7,786 同比增长 7.5% 19.5% 94.1% 16.0% 20.9% 归属母公司净利润（百万元） 945 1,389 2,536 3,315 3,988 同比增长 31.3% 46.9% 82.6% 30.7% 20.3% 每股收益（元） 0.24 0.35 0.65 0.84 1.02 毛利率 36.3% 42.5% 43.0% 42.5% 42.1% 净利率 6.7% 9.8% 8.0% 9.1% 9.2% 净资产收益率 15.1% 19.2% 15.6% 12.7% 13.7% 市盈率（倍） 26.3 17.9 9.8 7.

3、5 6.2 市净率（倍） 3.8 3.2 1.0 0.9 0.8 资料来源：公司数据，东方证券研究所预测，每股收益使用最新股本全面摊薄计算， 央企背景，深圳血统，商住协同缔造新 辉煌 核心观点核心观点 公司兼具公司兼具央企背景与深圳血统，央企背景与深圳血统，经营经营稳健，稳健，财务健康财务健康。中粮地产的控股股东 为中粮集团，是 16 家以房地产作为主营业务的央企之一。公司近 5 年有 4 年毛利率超过 30%，盈利能力稳定并且领先规模相近的房企。公司现有长期 债务 292.8 亿元，短期债务 62.8 亿元，EBITDA 利息保障倍数为 1.8，整体 经营对债务保障情况好。 房地产房地产业务

4、业务集中于集中于一二线一二线城市城市，战略调整，战略调整全面全面提速，进入提速，进入跨越式跨越式发展阶段。发展阶段。 公司长期深耕于一二线城市， 2014-2017 年， 公司累计实现销售金额 727 亿， 其中一二线城市占比 98.5%。公司 2018 年以前侧重品质的打磨，规模扩张 相对较慢。2018 年公司提出了全面提速、跨越式发展的方针，并且得到了良 好的执行。 2018 年实现销售金额 487 亿 （含大悦城地产） ， 同比增长 86.2%。 在 2019 年楼市回归一二线和三四线存在结构性机会的背景下，公司依靠在 一二线城市的项目储备、产品力，再结合下沉强三四线城市，有望在 201

5、9 年再度实现销售规模的跨越。 收购收购大悦城，实现商业大悦城，实现商业地产地产和住宅开发协同发展。和住宅开发协同发展。大悦城是国内前五强的商 业地产龙头。 2018 年实现投资物业租金和其他相关收入 51.6 亿 （含中粮 6.1 亿）。商业地产历经 2 年负增长，国内购物中心市场目前正在转暖，未来一 二线城市仍有发展空间。公司收购大悦城，既可获得稳定的租金收入，又为 存量时代的竞争增添了砝码。依靠大悦城的品牌，公司拿地时会更有优势， 大悦城强大的商业运营能力将为公司住宅项目提供优质商业配套，提升住宅 产品竞争力。住宅业务的发展也将支撑商业地产资产的持有。 财务预测与投资建议财务预测与投资建

6、议 首次覆盖给予买入首次覆盖给予买入评级，目标价评级，目标价 8.45 元。元。我们预测公司 2019-2021 年每股 收益分别为 0.65/0.84/1.02 元。可比公司 2019 年平均估值为 13X，我们给 予公司 13X 估值，对应目标价 8.45 元。 风险提示风险提示 房地产销售规模不及预期。布局城市房地产市场回暖不及预期。 土地储备的拓展不及预期。商业地产运营发展不及预期。 投资评级 买入 增持 中性 减持 (首次) 股价（2019 年 05 月 23 日） 6.34 元 目标价格 8.45 元 52 周最高价/最低价 7.35/4.64 元 总股本/流通 A 股（万股） 3