【研报】地产行业： “三道红线”下房地产的15个预判地产融资新机制深度研究和影响展望-20201019（45页）.pdf

1、 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告证券研究报告 行业研究/深度研究 2020年10月19日 房地产 增持（维持） 陈慎陈慎 SAC No. S0570519010002 研究员 刘璐刘璐 SAC No. S0570519070001 研究员 韩笑韩笑 SAC No. S0570518010002 研究员 SFC No. BQA941 01056793959 林正衡林正衡 SAC No. S0570520090003 研究员 021-28972087 1房地产房地产: 行业周报（第四十二周） 行业周报（第四十二周） 2020.10 2中交地产中交地产

2、(000736 SZ,买入买入): 业绩持续上行，业绩持续上行， 并表贡献投资收益并表贡献投资收益2020.10 3招商积余招商积余(001914 SZ,买入买入): 物管再呈亮眼业物管再呈亮眼业 绩，多元拓展延续绩，多元拓展延续2020.10 资料来源：Wind “三道红线” 下房地产的“三道红线” 下房地产的 15 个预判个预判 地产融资新机制深度研究和影响展望 融资新政打破行业路径依赖，估值体系有融资新政打破行业路径依赖，估值体系有望重塑望重塑 2020 年 8 月多部委联合推动房地产融资长效机制， 我们认为是改变行业发 展路径的重大里程碑，将打破房企通过高杠杆谋求扩张的路径依赖。未来

3、行业真实集中度将趋于提升，融资成本将整体下降。具备更健康财务杠杆、 无息杠杆、多元化资产和产业链话语权的企业将具备更强的竞争优势，房 地产板块的估值体系也有望借此重塑。重点推荐万科 A、金地集团、中南 建设、中交地产、华发股份、招商积余、新大正、大悦城。 我国地产融资政策历史：地产融资长效机制是如何炼成的？我国地产融资政策历史：地产融资长效机制是如何炼成的？ 过去近 30 年伴随我国经济和房地产业发展，相关融资比重也不断创新高， 商业房地产贷款余额占金融机构各项贷款余额在 2019 年达到 29%，如果 算上影子银行等占比预计更高。 2016 年后我国房地产融资监管政策从周期 性、一刀切开始转

4、向长效机制、精细化管理。2020 年 8 月的“三道红线” 房地产融资长效机制将助推监管“市场化、规则化、透明化” ，完成融资长 效机制的闭环。 重点房企的扩张历程与新政应对：从追逐规模和重点房企的扩张历程与新政应对：从追逐规模和 ROE 到潜心内功到潜心内功 有息负债扩张的核心影响在于：1）强化规模为王导向，直接决定房企未来 可售货值弹性；2）撬动项目 IRR 上行，权益乘数过去是 ROE 的主要支撑 力量。我们认为此次融资新机制将自上而下打破房企通过高杠杆谋求扩张 的路径依赖，也为行业的新格局打开篇章。企业也将从几个方面应对谋求 改善：1）控制拿地额；2）加快开工；3）加快竣工；4）重视项

5、目并表权； 5）适当降低并表项目权益；6）推动资产价值重估；7）加大产业链融资。 融资新机制的影响预判：融资新机制的影响预判：从熨平从熨平“行业周期行业周期”到熨平到熨平“企业周期企业周期” 1、行业集中度将趋于提升；2、行业融资成本有望整体下降；3、财务较优 房企有望享受更多融资红利；4、企业更加重视无息杠杆的运用；5、土地 市场竞争格局优化，助推拿地质量提升，利润率改善；6、财务更优房企 ROE 较行业更具韧性；7、企业权益比长期有望回升；8、长线资金合作将 增多；9、更积极探索多元化业务转型与重估；10、强化头部房企在产业链 领域话语权；11、行业拿地增速趋缓，投资增速承压；12、近两年

6、开工保 持积极，竣工稳步复苏；13、核心城市房价仍具备支撑；14、部分低能级 城市存在挖掘空间；15、从追求爆发到追求永续，板块估值体系有望重塑。 从追求爆发到追求永续，房企从追求爆发到追求永续，房企估值体系估值体系将将重塑重塑 我们预判此次房企融资新机制将有望重塑板块估值体系，优质房企的稳健 发展价值将得以重新审视。重点推荐：未来有望受益于融资优势，在多元 化领域拥有前瞻布局的龙头房企：万科 A、金地集团等；目前杠杆较高但 未来有望改善，且在土地储备或者周转能力上拥有优势的房企：中南建设、 中交地产、华发股份等；融资新机制将助推房企探索多元化赛道，继续看 好存量资产价值重估的房企：招商积余、