同策研究院：“三道红线”后全国楼市新特征及趋势判断（56页）.pdf

1、“三道红线”后全国楼市 新特征及趋势判断 Tospur Real Estate Consulting Co., Ltd. 专业至上 服务至诚 Professional Sincere 代理 咨询 金融 商业 海外 养老 大数据 产业 公关 2020.10 2 2020年房地产政策导向上更中性，既不表态加码棚改稳经济，又不提 及推进房产税给行业造成压力。近期“三道红线”政策实际上是“楼 市防火墙”的进一步表现，目的是短期控制企业投资“防风险”、长 期进一步剥离楼市与经济增长的关系 观点1：“三道红线” 是楼市防火墙的进一步表现 oPsPoPrRmRnMrOnPnQnNpQaQcMaQnPnNtR

2、nNfQrQmMeRnMqO7NrQpQxNqQxPMYmRsN 2020年房地产市场定调 3 “两会”对房地产的定位 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位 因城施策，促进房地产市场平稳健康发展 “两会”坚持“房住不炒”定位，“因城施策”给予地方政府调控一定的灵活空间。从另一方面来看，2020年未提及 棚改为楼市增添动力，又未提及房产税为楼市降温，在政策表述上更偏中性。客观上政府实施积极财政政策，同时配合 可能的“降准降息”手段的背景下，房地产市场具有发展动力 建立房企融资防火墙，逐步完成经济与楼市的切割 4 2016年至今，房企融资面逐步收紧，银行贷款、债券融资、境外债、股权融资、非标融资等

3、外部融资渠道均受限。房 地产融资防火墙的建立，实际上是逐步完成经济与楼市的切割，避免重新回到依靠楼市推动经济的老路 外部 融资 内部 融资 金融机构贷款 公司债 海外发债 股权融资 （委贷）非标融资 资产证券化 其他 自筹资金 定金、预收款 个人按揭贷款 房地产作为去杠杆目标，大 幅收紧 2017年收紧海外债审核， 2018收紧海外债用途。但 2019年海外发债有放松迹象 2017年规范股权融资并加强 监管 2018年资管新规收紧非标融 资 2018年下半年房企强化资金 回流，定金和预收款有小幅 增长 2020年打击个人贷款、 小微经营贷款流入楼市 个人消费贷款 5 “三道红线”进一步完善楼市

4、防火墙 8月中旬：市场传言，监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的 增长，设置“三道红线”。根据触线情况不同，试点房企分为“红（3 条）、橙（2条）、黄（1条）、绿（0）”四挡，以有息负债规模为融 资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上 限增加5%。“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模不得增 加，“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过 5%，以此类推 8月20日：住建部、央行召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落 实房地产长效机制。碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、 中海、华侨城、绿地、华润和阳光城等12家房企成为首批试点 9月16

5、日：一份监管部门下发的试点房地产企业主要经营、财务指 标统计监测表显示，监管部门要求12家试点房企每月15日前提交这 一表格，共涉8项财务指标，分别为剔除预收款后的资产负债率、未剔 除预收款的资产负债率、净负债率、现金短债比、权益口径购地金额、 权益口径销售金额、近三年经营活动产生的现金流量净额是否连续为负、 有息负债，其中涵盖了“三条红线”指标 现金短债比例100% 剔除预收账款后的 资产负债率70% 红线1 红线2红线3 房企投资被迫降速 “三道红线”高压 “三道红线”根据房企负债情况分类管理，避免资金流入高负债房企（一般是高周转企业），短期客观上为房企投资降 速，实现防风险目标。长期来看

6、，“三道红线”使楼市防火墙更规范化，减少房企挤占社会融资规模，逐步实现经济与 楼市的切割 6 2020年头部房企拿地回归一二线城市的特征明显。“三道红线” 后具 有容量大、流速快特点的核心二线、强三线城市土拍竞争将更加激烈。 而以“高门槛、慢周转”为特征的一线城市将成为头部房企做利润的 来源 观点2：土地市场短期特征 7 土地市场经历快速反弹后开始高位回落 土拍市场在上半年经历了短暂低迷和快速反弹后，现阶段逐渐降温；进入下半年以来，中央层面反复强调“房住不炒” 和“不把房地产作为短期刺激的手段”，一方面各监管部门和部分地方政府纷纷出台政策抑制市场过热，土地市场供应 逐渐收紧，另一方面房企融资“