【研报】建筑装饰行业基建REITs系列深度报告之四：资产篇~【十年磨一剑霜刃今朝试】-20201009（59页）.pdf

1、 请请务必阅读正文务必阅读正文之后的之后的信息披信息披露和露和重要声明重要声明 行行 业业 研研 究究 行行 业业 深深 度度 研研 究究 报报 告告 证券研究报告证券研究报告 industryIdindustryId 建筑装饰建筑装饰 推荐推荐 ( ( 维持维持 ） relatedReportrelatedReport 相关报告相关报告 基建 REITs 系列深度报告之 三：发展篇【深度剖析国内 REITs 发展的历程、 潜力、 影响、 趋势】 2020-08-23 基建 REITs 系列深度报告之 二： 借鉴篇 【境外 REITs 实践 深度剖析】 2020-05-20 基建 REITs

2、系列深度报告之 一：总览篇【好风凭借力，一 举入高空】 2020-05-08 兴业建谈之二十六：“谈一谈” 基础设施 REITs 新政出台意味 着什么2020-05-05 分析师： 孟杰 S0190513080002 王翩翩 S0190520050003 assAuthor 投资要点投资要点 summary 当前当前 R REITEITs s 试点政策趋完备试点政策趋完备， 对对底层底层资产资产要求明确要求明确。 当前 REITs 顶层设计、 核心配套文件、交易所配套规则趋完备，市场各方积极参与试点申报。政 策聚焦试点项目底层资产资质，对资产所属行业区域、收益结构、经营时 间和状况、派息能力、

3、合规性等方面均作出明确要求，并对交易结构、基 金运作方式、 投资人安排、 收益分配、 投资目标等产品要素做了明确规定。 底层资产底层资产是是 REITsREITs 的核心要素， 决定的核心要素， 决定了了 R REITEITs s 在资产频谱中位置在资产频谱中位置。 底层资 产资质决定 FFO 增长潜力，进而决定 REITs 的分红收益/资本利得和回报 率水平。从收益结构来看，REITs 产品兼具债性和股性，资产类型决定了 REITs 在资产频谱上的位置。 底层资产的定价将是 REITs 产品定价的根基， 收益法的实操性和市场认可度较高。 我们粗略测算可 REITs 化基础设施资 产潜在规模在

4、 2.3 万亿元-3.5 万亿元之间，判断对于拥有合适资产的三 类权益人而言，将资产 REITs 化的意愿可能较为积极。 从从首创股份等首创股份等5 5家家已申报已申报或考虑申报或考虑申报R REITEITs s试点试点的的上市公司上市公司的的披露信息来披露信息来 看看， 拟申报拟申报项目项目基本符合基本符合 R REITEITs s 政策政策对对试点试点项目项目资产资产资质和产品要素的资质和产品要素的要要 求求。（1）首创股份拟 REITs 化污水处理资产规模达 67.5 万 t/d，已运营 11 年，经营状况和扩容潜力可观； （2）渤海股份拟将多个污水处理和供 水资产打包 REITs 化，

5、最长已投运达 13 年； （3）东湖高新推出标杆园区 项目试水 REITs， 有望开创业内典范；（4） 浙江沪杭甬继 19 年发行类 REITs 后，当前继续推进优质路产 REITs 化； （5）南山控股推进两处物流园资产 证券化，总面积约 25 万平、运营时间长达 14 年，有望适时申报 REITs 试 点。上述公司负债率、税率、财务费率高于行业平均水平并有提升趋势， 业绩承压，这些财务指标共性或是公司开展 REITs 业务的部分动力； 基于政策规定基于政策规定， 我们我们尝试尝试从从上市公司开展上市公司开展 R REITEITs s 业务的业务的必要性和可行性必要性和可行性角角 度度出发出

6、发，围绕围绕三大方向三大方向、六个板块六个板块筛选筛选 R REITEITs s 潜在潜在资产资产。我们筛选出公用 事业和交通运输板块共计 41 家上市公司，拥有种类丰富、运营成熟的补 短板类资产；筛选出 IT 服务、通信和园区板块合计 44 家上市公司，拥有 较多优质新基建和园区资产；筛选出 27 家建筑上市公司，其中建筑央企 在手运营资产规模庞大，参与基础设施基金的意愿整体上较为积极，我们 认为 REITs 的发展将驱动市场对拥有优质运营资产的建企价值重估， 再次 建议重视 REITs 对中游建企构成“估值+业绩双重利好”的逻辑。 风险提示风险提示：宏观经济下行风险、政策落地情况不达预期、