仲量联行：解构深圳发展40年与办公楼市场格局展望（24页）.pdf

1、研究报告 中国 | 2020年9月 解构深圳发展40年 与办公楼市场格局展望 值深圳经济特区成立四十周年之际，回顾深圳城市发展的 伟大成就，一个边陲小镇经过短短四十年的发展便成为全 国的经济重镇和国际化创新城市，其根本原因正是深圳作 为经济特区能够力行改革、坚持开放、敢闯敢试、勇于创 新。深圳的经济体量目前位列全国第三，高速的经济增长 吸引了大量的人才与劳动力，造就了深圳这个国内最具移 民精神的城市。在这片远小于其他超大城市和特大城市的 土地上，深圳以“深圳速度”不断地刷新“深圳高度”， 并通过大规模的基础设施建设提升城市功能，如今已然成 为一座宜居宜业的国际性都市。 深圳办公楼市场在经历二十

2、余年的发展后越来越呈现“多 中心”的趋势。“多中心”不仅意味着更多的产业载体， 还能够大幅提升非核心区及城市近郊的土地价值，促进土 地的高效利用，并引导城市不同区域的平衡发展。我们估 计目前的新兴商务区将加速发展，并有望在2025-2030年 间趋于成熟，而高新技术与金融这两大主导产业的特征 与“多中心”发展格局的契合意味着深圳办公楼市场将延 续供需两旺的发展格局。 夏春毅 深圳董事总经理 仲量联行 2 | 仲量联行 pOsNoRmQoQtPnRqNtRpRrO7NcM6MtRnNsQnNiNmMzQlOmOrQ7NqQxOMYoNnNvPrMvN 3 | 解构深圳发展40年与办公楼市场格局展

3、望 改革是深圳发展的最大红利 作为改革开放的窗口，深圳经济特区在四十年中所取得的经济成 就完美诠释了改革开放与制度创新如何促进经济发展。特区成立 之初衷即是我国改革开放的试验田，肩负着为改革开放投石问路 的历史使命：在特区行之有效的改革实践将被推广至全国，而不 甚成功的实践所带来的负面影响则被限制在特区之内。这一精巧 的制度安排减小了改革对中国经济可能造成的潜在风险，降低了 改革的试错成本。因此，特区在新的改革尝试时可以更为大胆， 中央在给予特区政策支持时顾忌也会更少。 改革开放初期，在中央的支持下，深圳经济特区通过对要素市场 和商品市场的价格改革初步形成了市场调节为主、计划调节为辅 的经济体

4、制，在当时的历史环境下，最大程度地发挥了市场有效 配置稀缺资源的作用；特区还引入了“三资”企业，积极探索所 有制改革的方向，同时引进相对先进的生产技术与管理经验；而 向外向型经济的转型更是为特区打开市场，使深圳直接参与全球 化分工。在这一系列开创性的改革实践中，深圳市的地区生产总 值（GDP）在八十年代以年均近40%的速度飞速增长。 由于深圳经济特区在1992年被授予了特区立法权，再加上深圳作 为计划单列市所拥有的经济管理权限，深圳市政府开始主导特区 的改革与经济工作。在经历了一段时间的摸索后，市政府逐渐淡 化其经济管理者的角色，而致力于创造公平竞争的市场环境、大 力支持民企发展，深圳逐步形成

5、了以民营经济为主体的混合所有 制经济。政府角色的转变与所有制结构的优化为九十年代的深圳 带来了年均25%的GDP高速增长，也正是在这一时期，深圳的经 济体量迅速超越全国多个省会城市和区域经济重镇。及至世纪之 交，深圳在经济体量上已成为我国内地第四大城市。 随着全国经济体制改革基本完成以及深圳在区域经济中的作用愈 加重要，21世纪以来，围绕深圳的制度创新进入了新阶段。当地 政府层面，除了继续营造良好的市场环境外，产业规划也成为一 大工作重点，当地政府通过政策引导深圳的产业结构优化，奠定 了深圳创新驱动的发展模式，令深圳的经济增长在过去20年长期 高于国内主要城市。中央政府层面，深圳成为诸多国家战

6、略的重 要支点，CEPA、前海自贸区、粤港澳大湾区、以及中国特色社 会主义先行示范区，无一不凸显深圳的重要战略地位，也同时赋 予了深圳在新时期继续深化改革、引领制度创新的历史任务，深 圳将在这一过程中不断迎来新的发展机遇。 4 | 仲量联行 1980 广东省经济特区条例 标志着中国第一批经济特 区的正式诞生 1984 工资体制改革 率先实行结构工资制， 改革劳动分配制度 1984 物价改革 取消粮票，实行议价， 实现粮食经营从计划经 济到市场经济的转变 1986 深圳特区国营企业股份化试点暂行规定 进行国营企业股份化的试验，推进深圳经济特区 的经济体制改革 1987 深圳经济特区土地管理体制改