【公司研究】电子城-园区地产销售创佳绩科技服务转型未来向好-20200908（16页）.pdf

1、 公司公司报告报告 | 首次覆盖报告首次覆盖报告 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 电子城电子城（600658） 证券证券研究报告研究报告 2020 年年 09 月月 08 日日 投资投资评级评级 行业行业 房地产/园区开发 6 个月评级个月评级 买入（首次评级） 当前当前价格价格 5.88 元 目标目标价格价格 7.92 元 基本基本数据数据 A 股总股本(百万股) 1,118.59 流通A 股股本(百万股) 1,118.59 A 股总市值(百万元) 6,577.28 流通A 股市值(百万元) 6,577.28 每股净资产(元) 6.11 资产负债率(%) 56.99 一年内最高/

2、最低(元) 7.41/3.94 作者作者 陈天诚陈天诚 分析师 SAC 执业证书编号：S1110517110001 资料来源：贝格数据 相关报告相关报告 股价股价走势走势 园区园区地产销售创佳绩，科技服务地产销售创佳绩，科技服务转型转型未来向好未来向好 电子城（电子城（600658.SH）是北京市国资委控股的大型高科技企业集团“北京电控”旗下唯一的科技服）是北京市国资委控股的大型高科技企业集团“北京电控”旗下唯一的科技服 务平台。务平台。公司前身北京电子城有限责任公司成立于 1994 年，经过十余年的发展，公司成功实施电 子城老工业基地的升级改造和电子城科技园区的开发建设后，2009 年电子城

3、与其兆维科技的资产 进行置换，电子城正式登陆 A 股。2013 年，公司提出“立足北京，走向全国”的布局，2017 年公 司开始全国扩张，并拿下厦门、昆明等多城市地块。同年，公司提出向科技服务转型的战略规划。 目前，公司主营业务为园区地产销售、科技服务业务以及文化传媒业务。 2020H1 业绩提升幅度大，盈利能力改善业绩提升幅度大，盈利能力改善。公司 2017 年-2019 年业绩波动较大，2020 年以来公司 营收迎来较大幅度增长。2020H1 公司营收 12.8 亿元，同比增幅 150.42%，主要源于公司园区销售 及出租收入的大幅增长。公司各项业务中，2020H1 公司园区地产销售、科技

4、服务业务以及文化传 媒业务收入分别为 14.57 亿元、3.19 亿元、0.12 亿元，分别变动+493.9%、+10.8%、-4.2%，另外包 含 5.08 亿分部间抵销，园区地产销售增长亮眼。公司归母净利润近几年波动较大，主要由于公司 营业成本及期间费用的增加。 公司 2020H1 归母净利润 2.35 亿元， 同比增加 38.06%，公司摊薄 ROE 在近年同样呈下滑趋势，2019 年公司摊薄 ROE 达 5.3%，预计 2020 年该指标会随归母净利润的提 升而有所改善。 毛利占比方面， 2020H1 公司园区地产销售毛利占比 88.7%， 新型科技服务占比 10.5%， 文化传媒占比

5、 0.8%。毛利率方面，公司园区地产业务毛利率稳中趋降，毛利率方面，公司园区地产业务毛利率稳中趋降，2020H1 开始改善，开始改善，2020H1 年公司园区地产销售业务毛利率 56.46%，较 2019 年底提升 2.75 个 PCT；新型科技服务业务毛利率 有所下滑，2020H1 该业务毛利率 30.35%，较 2019 年底下滑 6.96 个 pct。文化传媒业务 2020H1 毛 利率提升明显，达到 61.24%，较 2019 年底提升 18.82%。2020H1 公司经营情况逐步改善，管理费 用率、财务费用率分别为 8.13%、9.14%，较 2019 年底的 10.41%、9.75

6、%均有所下降。公司盈利能力 自 2020 年来有所改善。 销售跨规模增长，拿地积极，可售土储充裕销售跨规模增长，拿地积极，可售土储充裕。2020 年以来公司地产销售实现大幅增长，上半年实 现销售金额 25.14 亿元，销售面积 16.70 万平米，同比增长 1814.1%、401.5%。其中，销售面积多集 中在北京、天津、山西。 公司 2020 年地产销售实现巨幅增长，同时，截至 2019 年底公司可供出 售面积达 86.2 万平米，可覆盖公司 2-3 年销售，随着疫情缓解，预计公司销售将更进一步。截至 2019 年年底，公司的土地储备为 76 万平方米，主要集中在北京、厦门、昆明、朔州等地。