仲量联行：领航“后疫情时代”解构北京办公楼市场（28页）.pdf

1、研究部 中国 | 2020年8月 领航“后疫情时代” 解构北京办公楼市场 在突如其来的新冠肺炎疫情面前，没有任何一个人、一个行业能 够“独善其身”。这场史无前例的疫情在世界范围内迅速蔓延， 引发了高度的不确定性与不安情绪。即便是在疫情爆发已逾八个月 之后的今天，全球疫情形势依然严峻，众多城市和地区仍处于严 格防控状态。在这段时间内，我们不得不培养新的生活习惯，快速 适应新的工作模式，这种转变似乎也在某种程度上成为了一种新的 “类常态”。 新冠疫情不仅夺走无数生命、冲击全球经济，也倒逼国际市场深化 结构性变革。聚焦国内，上至宏观经济格局，下至本文所着重探 讨的北京办公楼市场，都深受疫情影响。从市

2、场研究的角度出发， 我们希望深化对当前危机与变化的规律性认识，追本溯源，探究推 动市场发展的内在驱动力。 疫情的确放大了当前商业地产市场中的下行压力，但并非其产生的 根本原因。若要全面厘清市场趋势的发展脉略，我们必须深入分 析市场环境的基本面，避免被由疫情引发的短期供需失衡所误导。 在2020年之前，政策驱动下的供给侧变化是牵动北京办公楼市场 活动和投资者目光的主导性因素；而今年，在经济下行压力的基础 上，疫情进一步加速了市场逻辑的转变，回归需求主导。供应端所 受疫情冲击相对有限，但需求端则承受了经济放缓和突发疫情的双 重压力，面临巨大挑战。因此，本文旨在深入挖掘北京办公楼市场 的需求格局及其

3、演化趋势，解构隐藏在“水面之下”的需求动态 机制，预测未来市场的潜在可能。希望借此帮助市场中的各方参与 者精准把握市场脉搏，在迈向“后疫情时代”之际紧抓机遇、提前 布局。 米阳 华北区研究部总监 仲量联行 mNtQtOmRmOrQrNtOwOwPpM7NaO6MsQmMoMoOkPpPwPlOqQpO8OrRvMNZoPoQuOnQnR 目录 引言 市场逻辑已然改变 4 北京的需求“故事” 需求动态 5 冰山模型 6 基石需求 6 动能需求 6 从动需求 6 需求时间表 8 P2P 8 IT 9 共享经济 10 “水面之下”的需求 11 下一波浪潮 12 北京的租金叙事 租金调整周期 14 市

4、场驱动型子市场：CBD 16 政策驱动型子市场：中关村&金融街 17 展望复苏之路 18 投资机会 把握机会窗口 19 市场有利因素 20 市场情绪 “故事”的最后一块拼图 22 结语 安心定志，砥砺前行 26 领航“后疫情时代”：解构北京办公楼市场 | 3 与其它城市一样，北京办公楼市场也受到了新冠病毒的“冲击”。截至2020年 6月底，北京甲级办公楼市场租金同比大幅下跌近7.0%，市场活跃度受到明显 抑制，全市租赁活动较去年同期下降50%。起初，各方普遍担忧这些指标预示 着市场环境和趋势的骤变，但事实上，我们已经可以清楚地看到，当前市场所 面临的下行压力并非全然由疫情触发租金下调和空置上浮

5、的趋势在2019年 底已有显现。因此，新冠疫情虽然放大了市场压力、加速了下行趋势，但并未 从根本上改变市场的内核。我们当前所面临的挑战在疫情爆发之前就已经埋下 了种子。 但是，我们也不能忽视新冠病毒对市场逻辑转变所起到的推动性作用。在前几 年，供给侧被视为塑造北京办公楼市场格局的关键性因素，城市规划和新政不 断限制市区供应，市场中需求的流向基本随着新项目的位置而动。但是，新冠 疫情显著加剧了经济放缓所带来的挑战，需求侧成为当前市场的主要驱动因 素。因此，全面了解需求放缓的具体趋势及其对市场的深刻影响，对于项目业 主和投资者而言尤为重要本质上，需求逻辑主导市场运行已经成为北京办 公楼市场的主基调

6、。深入剖析市场的需求结构及其对租金走势的影响，将为各 方做出战略决策、推进业务发展提供重要依据。 市场逻辑已然改变 引言 4 | 仲量联行 * 办公楼净吸纳量指市场中新承租（含扩租）和新增自用面积的总和与退租面积之间的差值。 需求动态 近十年来，北京持续受益于强劲的租户需求。自2011年以来，本市新落成办公楼宇入市首年的去化比例平均可以达到75%。 在某种程度上，甚至可以说北京办公楼市场已经被旺盛的需求给“宠坏了”。 北京的需求“故事” 有限的供给 抑制了需求 需求放缓 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1,000 2005 2006 2007 200