1、中国基础设施投融资行业特别评论 2024 年年 9 月月 目录目录 引言 1 一、收购存量商品房作为保障性住房的背景 1 二、收购存量商品房作为保障性住房的概况 2 三、城投企业参与收购存量商品房作为保障性住房的必要性及关注点 8 结论 10 特别评论特别评论 联络人联络人 作者作者 政府公共政府公共评级部评级部 陈陈 涛涛 027-87339288 政策持续加持下，城投企业参与政策持续加持下，城投企业参与收收购存量购存量商品房作为保障性住房商品房作为保障性住房的的机遇如何？机遇如何？要点要点 近年来，我国房地产行业持续低迷，商品房市场形成了大量积压，不仅容易诱发系统性金融风险，还会影响社会稳

2、定；同时，我国住房保障体系建设迫切，后续任务完成压力仍然较大。在加快商品房去库存以及构建完善的住房保障体系驱动下，国家积极鼓励地方国有企业收购存量商品房用于保障性住房。2024 年以来，在政策持续推动下，收购存量商品房作为保障性住房的城市逐渐增多，已有超过 60 个城市通过各种形式表态支持。据不完全统计，表态支持的城市主要集中于中、东部地区，且八成左右的收购存量商品房作为保障性住房行动由政府进行主导。目前，收购存量商品房作为保障性住房的模式可以分为“以旧换新”模式，直接购买模式以及股权收购三种模式，各有利弊，且“以旧换新”模式多数为企业主导，直接购买模式多数为政府主导，两者以 2024 年 5

3、 月 17 日国务院政策例行吹风会为分界线，前者之前较多，后者之后较多。作为生活必需品和公共品的住房要求政府承担起健康住房体系构建的职能，城投企业作为地方政府实现此类公共政策职能的重要载体，参与住房保障体系建设，亦是其自身转型的方向之一；城投企业收购存量商品房用作保障性住房亦面临收购积极性不高、债务融资空间被进一步压缩、运营经验或将不足、存在供需不平衡可能性等问题，后续亦可以通过坚持市场化原则，坚持资金期限与收益周期相匹配、保证项目投资回报率可以覆盖成本支出，制定合理考核机制、给予一定的自主性，以需定购、质量优先等方式推进收购存量商品房用作保障性住房的进程。中诚信国际 中国基础设施投融资行业中

4、国基础设施投融资行业 中诚信国际特别评论中诚信国际特别评论 中国基础设施投融资行业特别评论 1 引言引言 2024 年以来，由于房地产市场持续低迷，为保障经济稳定运行和防范金融系统风险，国家陆续出台各种政策支持各种方式推进房地产市场平稳健康发展，收购存量商品房（含二手房，下同）作为保障性住房即为之一。同时，针对收购存量商品房作为保障性住房的相关资金支持政策频出，其中 2024 年 9 月 24 日，在国新办金融支持经济高质量发展新闻发布会上，中国人民银行表示针对 3,000 亿元保障性住房再贷款，中央银行资金的支持比例由原来的 60%提高到 100%，增强对商业银行和收购主体的市场化激励。在收

5、购存量商品房作为保障性住房的过程中，城投企业作为地方政府实现公共政策职能的重要载体，亦将参与其中并扮演重要角色。本文通过分析收购存量商品房作为保障性住房的背景及概况，阐述了城投企业参与其中的必要性和关注点，并据此提出几点建议。一、一、收购存量商品房作为保障性住房收购存量商品房作为保障性住房的背景的背景 在加快商品房去库存以及构建完善的在加快商品房去库存以及构建完善的住房保障体系住房保障体系驱动下，国家驱动下，国家积极积极鼓励鼓励地方国有企业收购存量商地方国有企业收购存量商品房用于保障性住房品房用于保障性住房。近年来，我国房地产行业持续低迷，近年来，我国房地产行业持续低迷，商品房市场形成了大量积

6、压商品房市场形成了大量积压。自 2019 年以来，我国房地产开发投资规模增速持续下降，特别是 2022 年以来，其增速由正转负，其中住宅投资增速保持同频变动。与此同时，我国新建商品房销售面积增长不及预期，20192023 年间多数年份呈现负增长，其中 2022 年甚至同比下降24.30%，从而造成商品房去化情况持续弱化，新建商品房待售面积持续增长。截至 2023 年末，我国新建商品房待售面积为 67,295 万平方米，其中商品住宅待售面积 33,119 万平方米。大量的库存积压，导致房地产开发企业回款滞后，资金周转压力急剧上升，不仅容易诱发系统性金融风险，还会影响社会稳定。2024 年4 月