1、国海证券研究所请务必阅读正文后免责条款部分2024 年年 08 月月 25 日日宏观深度研究宏观深度研究研究所：证券分析师：夏磊STable_Title历史回顾历史回顾：美联储降息初期居民房地产配置规律美联储降息初期居民房地产配置规律最近一年走势相关报告7 月 PMI 数据点评：PMI 指数季节性回落*夏磊2024-08-02三中全会哪些经济领域改革值得期待？*夏磊2024-07-23如何衡量房地产对经济的贡献？*夏磊2024-07-03寻找房价周期之锚一个日本视角*夏磊2024-06-253 月 PMI 数据点评：PMI 重回扩张区间*夏磊2024-04-01核心观点核心观点:美联储货币政策

2、是当前影响全球资本市场的最重要的因素之一。截至 2024 年 8 月 13 日，根据芝加哥商品交易所 FedWatch 最新数据显示，美联储 9 月降息 25 个基点的概率为 52%，降息 50 个基点的概率为 48%。市场对降息期待已久，预期货币政策转向一方面能刺激居民信贷需求，改善房地产销量；另一方面，改善房企现金流，促进新开工好转。本文通过详细梳理历史上美国降息初期房价、住房销量和居民资产配置的变动情况，结合当前美国房地产市场的主要特征，分析降息周期下美国居民房地产配置的主要特征。如何界定降息初期？如何界定降息初期？本文以美联储 1982 年转向联邦基金利率目标制后，经历的 1984 年

3、 9月-1986 年 8 月、1989 年 6 月-1992 年 9 月、2001 年 1 月-2003 年 6月、2007 年 9 月-2008 年 12 月、2019 年 8 月-2020 年 3 月 5 轮相对完整的降息周期为例，将降息开启后一年内作为降息初期时间节点将降息开启后一年内作为降息初期时间节点，主要对比降息前主要对比降息前 6 6 个月、降息开启后个月、降息开启后 6 6 个月、此后紧接着个月、此后紧接着 6 6 个月三个月三个时间区间内，房地产主要指标的变动趋势。个时间区间内，房地产主要指标的变动趋势。降息初期居民房地产配置要从哪些维度去观测？降息初期居民房地产配置要从哪些

4、维度去观测？维度一：基本面。维度一：基本面。主要分析降息初期经济、通胀情况，以及主要财税、地产等相关政策情况，对居民收入、居民地产配置等产生的影响。维度二：居民端。维度二：居民端。一是分析时间区间内新建住房销量、成屋销量，以及房价的变动情况；二是分析时间区间内居民的住房购买能力、杠杆水平、贷款负担以及居民资产配置中房地产占比变动。维维度三：企业端。度三：企业端。主要分析新开工、在建、库存等情况，反映新房和成屋的供应能力，并进一步影响房价和销量。五轮降息历史回顾五轮降息历史回顾第一轮第一轮 1984 年年 9 月降息月降息。维度一维度一：经济恢复经济恢复、人口增长人口增长、财政减税财政减税叠加金

5、融自由化，为第一轮降息后房地产快速发展提供有力支撑叠加金融自由化，为第一轮降息后房地产快速发展提供有力支撑。1984 年 5 月大陆伊利诺斯银行出现破产危机，此后经济开始出现放缓迹象，降息主要为预防经济放缓压力，实际未出现明显衰退。此外，受益于 60 年代婴儿潮、里根政府大规模减税以及“新自由主义”证券研究报告请务必阅读正文后免责条款部分2下宽松的金融监管，为房地产发展提供了较好的环境。维度二：居维度二：居民住房购买力提升、主动加杠杆，房地产销量增加，房价上涨。民住房购买力提升、主动加杠杆，房地产销量增加，房价上涨。第一轮降息前、中、后 6 个月平均住房购买力指数分别为 86.25%、86.8

6、5%和 91.62%，居民部门杠杆率由 1984 年 Q3 的 48.4%上升至1986 年 Q4 的 56.6%，前、中、后 6 个月新建住房平均月销量为 61.9、64.5、69.7万套，平均新房售价为8.04、8.11、8.36万美元。1983-1986年美国居民房地产资产配置占比由 28.5%升至 30.6%。维度三：企维度三：企业新开工提前改善业新开工提前改善，新房供应总体充足新房供应总体充足。从 1982 年下半年开始，随着房价回升美国新开工迅速好转并保持较快开工。降息前，美国新建住房空置率已经开始回升，库存也相对减少，降息后新开工改善相对滞后。第二轮第二轮 1989 年年 6 月