1、房地产房地产/房地产服务房地产服务 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1/21 滨江服务滨江服务（03316.HK）2024 年 07 月 02 日 投资评级：投资评级：买入买入（首次首次）日期 2024/6/28 当前股价(港元)16.420 一年最高最低(港元)22.500/14.000 总市值(亿港元)45.39 流通市值(亿港元)45.39 总股本(亿股)2.76 流通港股(亿股)2.76 近 3 个月换手率(%)4.3 股价走势图股价走势图 数据来源：聚源 扎根杭州辐射全国，增值业务助力业绩腾飞扎根杭州辐射全国，增值业务助力业绩腾飞 港股公司首次覆盖报告港股公司首次覆盖报告 齐

2、东（分析师）齐东（分析师）胡耀文（联系人）胡耀文（联系人） 证书编号：S0790522010002 证书编号：S0790122080101 扎根杭州辐射全国扎根杭州辐射全国，增值业务助力业绩腾飞，给予“买入”评级，增值业务助力业绩腾飞，给予“买入”评级 滨江服务扎根杭州辐射全国，物业服务定位高端，在管面积增速、物管费水平和盈利能力行业领先，关联公司销售拿地稳健，项目储备充足，后续资源输送可期；拓展硬装业务后 5S 增值服务收入高增，有望成为全新利润增长点。我们预计公司 2024-2026 年归母净利润为 5.83、7.02、8.29 亿元，对应 EPS 为2.11、2.54、3.00元，当前股

3、价对应 PE 为 7.1、5.9、5.0 倍。首次覆盖，给予“买入”评级。物业管理定位高品质，在管规模不断拓展物业管理定位高品质，在管规模不断拓展 物业管理作为公司核心主业，对公司收入贡献超 50%，2023 年公司实现物业管理收入 15.50 亿元，同比增长 29.9%。从在管规模来看，公司持续深耕杭州、拓展长三角区域，截至 2023 年末公司在管建面 54.8 百万方，同比增长 30.7%，其中住宅占比达82%，杭州区域占比63.6%；合约建面82.2百万方，同比增长19.0%，为公司后续业绩增长提供支持。公司物管费处于行业较高水平，2015-2023 年期间，公司共上调物业管理费 53

4、次，2023 年平均物业管理费约 4.21 元/月/平米。第三方拓展比例提升，第三方拓展比例提升，关联方关联方项目储备充足项目储备充足 公司持续自市场化运作以来，第三方在管面积占比逐年增加，截至 2023 年末，第三方在管建筑面积比例达 56.5%，同比提升 1.4pct，其中 2023 年新增在管面积中第三方占比达 61.3%。公司关联方滨江集团销售排名不断提高，2023 年销售市占率提升至 1.3%；2023 全年取得土地 33 宗及代建项目 2 个，拿地强度 38%，总土储 1320 万方，杭州土储占比 71%，储备物管规模充足。非业主增值收入稳增，硬装业务发展迅速非业主增值收入稳增，硬

5、装业务发展迅速 公司非业主增值服务包括交付前服务、咨询服务及社区空间服务，2023 年收入5.81 亿元，同比增长 7.5%，受房地产开发行业整体影响，毛利率下降 11.9pct 至33.2%。公司 5S 增值服务是提供围绕房屋资产一站式打理保养的优质服务，是全新盈利增长点，2023 年由于公司拓展了硬装业务，实现收入 6.78 亿元，同比增长 172.5%，毛利率由于硬装业务稀释下降 16.0pct 至 32.3%。风险提示：风险提示：项目拓展不及预期、关联公司经营不及预期、房地产销售下行。财务摘要和估值指标财务摘要和估值指标 指标指标 2022A 2023A 2024E 2025E 202

6、6E 营业收入(百万元)1,986 2,810 3,528 4,287 5,002 YOY(%)41.6 41.5 25.6 21.5 16.7 净利润(百万元)412 493 583 702 829 YOY(%)28.0 19.6 18.4 20.4 18.0 毛利率(%)29.9 24.8 23.5 23.1 23.1 净利率(%)21.1 17.9 17.0 17.1 17.3 ROE(%)33.1 33.1 29.3 31.3 33.2 EPS(摊薄/元)1.49 1.78 2.11 2.54 3.00 P/E(倍)10.1 8.4 7.1 5.9 5.0 P/B(倍)3.3 2.8