1、2022 年 4 月房地产金融NIFD季报主编:李扬蔡真崔玉 陶琦2024 年 5 月 NIFD 季报是国家金融与发展实验室主要的集体研究成果之一，旨在定期、系统、全面跟踪全球金融市场、人民币汇率、国内宏观经济、中国宏观金融、国家资产负债表、财政运行、金融监管、债券市场、股票市场、房地产金融、保险业运行、机构投资者的资产管理等领域的动态，并对各领域的金融风险状况进行评估。NIFD 季报由三个季度报告和一个年度报告构成。NIFD 季度报告于各季度结束后的第二个月发布，并在实验室微信公众号和官方网站同时推出；NIFD 年度报告于下一年度 2 月份发布。特别鸣谢贝壳研究院对本报告提供数据支持I 以旧

2、换新政策有新意，政策效果待检验 摘摘 要要 房地产市场运行方面，2024 年第一季度房地产市场的表现较弱，房价普遍下跌，同比降幅有所扩大，但环比降幅有所收窄；新建商品住房销售额仅为 1.85 万亿元，同比下降三成；住宅开发投资规模继续下行，土地交易市场仍未能摆脱低迷状态，行业景气程度达到历史低点；住房库存创 2017 年以来新高，“去库存”成为住房市场当前最重要任务之一。个人住房金融方面，2024 年第一季度末个人住房贷款余额规模为 38.19 万亿元，环比止跌；个人住房贷款利率继续下行，部分城市首套住房贷款利率低至 3.35%；但是居民新增购房时使用财务杠杆的意愿有所下降。房企融资方面，20

3、24 年第一季度末房地产开发贷款余额 13.76 万亿元，同比增长 1.7%，继续保持正增长；房企境内信用债的发行规模为 1171.89 亿元，同比下降 16.04%；房企境外债发行规模为 37.54 亿美元（约为人民币 266 亿元），同比下降 34.12%，且主要用于债务重组置换高息境外债。房地产政策方面，政府部门从供需两端持续优化房地产政策措施，支持住房市场需求的释放和房企融资的改善。重要政策包括：住房限购政策的逐步退出；城市房地产融资协调机制的加速推进落实；住房“以旧换新”政策的推出；密集出台的住房公积金新政。展望未来，房地产市场运行方面，我们相信随着住房限购政策的逐步退出，住房“以旧

4、换新”政策、房地产融资协调机制、本报告负责人：本报告负责人：蔡真 本报告执笔人：本报告执笔人：蔡真 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任 崔玉 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心研究员 陶琦 贝壳研究院数据研究总监 【NIFD 季报】季报】全球金融市场 人民币汇率 国内宏观经济 宏观杠杆率 中国宏观金融 中国金融监管 中国财政运行 地方区域财政 房地产金融房地产金融 债券市场 股票市场 银行业运行 保险业运行 机构投资者的资产管理 II 住房公积金新政的落实，消化存量房产和优化增量住房政策措施的推出，房地产市场的供需两端均会有所改善。房地产金融方面，我们认为个人住房融资有望进一步改善

5、，以更好地支持刚性、改善性住房需求的释放；房企信贷融资也会随着获批“白名单”项目贷款的发放进一步增加，但是房企债券融资可能还会进一步下降。从风险方面来看，有以下几点风险点需要持续关注：第一，商业银行房地产行业贷款不良率、不良余额的持续上升；第二，经营贷违规置换个人住房贷款风险的逐渐暴露；第三，出险房企违约债务的处置。目录 一、房地产市场运行形势.1（一）住房价格普遍下跌.1（二）新建商品住房销售额同比下降三成.2（三）住房开发投资规模仍下降.3（四）房地产行业景气程度达到历史最低点.4（五）土地交易市场仍未能摆脱低迷状态.5（六）“去库存”成为住房市场当前最重要任务之一.5（七）住房租金价格水

6、平同比小幅下降.6（八）租金资本化率基本保持稳定.7 二、个人住房金融形势.8（一）首套住房贷款利率可低至 3.35%.8（二）个人住房贷款余额规模环比止跌.9（三）居民新增购房时使用财务杠杆的意愿有所下降.10 三、房企融资形势.11（一）房地产开发贷款余额的同比增速保持正增长.11（二）房企境内外信用债发行规模均同比大幅下降.12 四、房地产市场重要政策分析.13（一）住房限购政策正在逐步退出.13 （二）城市房地产融资协调机制正在加速推进落实.13（三）多城推出住房“以旧换新”政策.14（四）住房公积金新政密集出台.17 五、房地产市场主要风险情况分析.18（一）个别商业银行房地产行业贷