1、 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 行行业业 研研 究究 行行业业深深度度研研究究报报告告 证券研究报告证券研究报告 industryId 房地产房地产 中性中性 (维持维持)relatedReport 相关报告相关报告 房地产行业 2024 年投资策略报告：新格局、新模式 2023-12-05 emailAuthor 分析师：分析师：靳璐瑜 S0190520080003 王沁雯 S0190523040001 assAuthor 投资要点投资要点 summary 去年底以来，市场高度关注如果降息美国房地产市场如何表现。当前，美联储降息预期持去年底以来

2、，市场高度关注如果降息美国房地产市场如何表现。当前，美联储降息预期持续波动，按揭利率有所下降但仍在高位。高利率既限制了供给，也限制了需求，美国房地续波动，按揭利率有所下降但仍在高位。高利率既限制了供给，也限制了需求，美国房地产市场整体表现为量缩价稳。如果按揭利率不变或下调幅度较小，当前状态能持续吗？如产市场整体表现为量缩价稳。如果按揭利率不变或下调幅度较小，当前状态能持续吗？如果开启降息，美国房地产市场又将如何表现。我们从美国房地产市场供给端、需求端详细果开启降息，美国房地产市场又将如何表现。我们从美国房地产市场供给端、需求端详细分析，尝试解答。分析，尝试解答。供给端：供给端：1）短期，）短期

3、，当前当前库存低位，库存低位，降息幅度越高越有利于供给释放降息幅度越高越有利于供给释放；2）中长期，受土地）中长期，受土地和审批等因素限制，和审批等因素限制，有一定约束有一定约束。短期看，短期看，二手房供给受到高利率“锁定效应”，库存水平很低，新房受影响相对不大。截至2024 年 2 月，美国二手房库存周期 2.9 个月，新房 8.4 个月。短期供给较大程度取决于降息幅度。自 23 年 10 月美国 30 年按揭利率下降以来，美国二手房挂牌有所改善，但仍处于低位。因为美国绝大部分存量按揭利率低于 4%，而当前利率为 6.88%（截至 24 年 4 月 11 日），可能需要利率进一步下降才会有大

4、量锁定房源释放。长期看，长期看，2012 年以来美国整体住房供应一直是短缺的，主要因为美国土地供应、流程审批等不确定性始终约束新房供给。2000年以来平均每年新房成交70万套，占总交易量的11.7%左右，占当前存量住房规模的0.53%。房地美测算，2020 年末美国住房缺口约为 380 万套。这种情况下，美国自住房屋空置率持续下降，23 年末仅 0.9%（12 年为 2%左右）。长期以存量交易为主也导致美国存量房屋老龄化问题明显，进一步影响二手房有效供给。需求端：需求端：1）短期，）短期，当前当前购房负担高位，降息有利于释放购房需求；购房负担高位，降息有利于释放购房需求；2）中期，从人口、居）

5、中期，从人口、居民资产负债表角度来看，有一定支撑，风险相对不大。民资产负债表角度来看，有一定支撑，风险相对不大。短期看，短期看，高利率导致美国房价收入比等指标处于高位，降息有利于缓解购房压力、释放购房需求。且研究表明如果后续利率有所下调，哪怕房价小幅上升，居民可负担能力仍会改善。中期看，中期看，美国人口、居民资产负债表等均给需求一定支撑。从人口角度看，美国适龄购房人口仍有增长，当前主力购房群体（婴儿潮和千禧一代）需求释放仍有一定空间。从资产负债表角度看，美国居民资产负债率处于相对健康的位置，且本轮主要是优质群体加杠杆，风险相对不大。基于此，我们做了不同情景假设。整体来看，美国当前需求端基于此，

6、我们做了不同情景假设。整体来看，美国当前需求端相对相对健康，由于供给缺口的健康，由于供给缺口的存在以及供给释放的存在以及供给释放的长期长期约束，价格方面相对有韧性，约束，价格方面相对有韧性，销量方面有一定弹性。销量方面有一定弹性。如果降息如果降息大大概率量、价均上涨概率量、价均上涨，如果如果不降息不降息，可能依然量缩价稳可能依然量缩价稳。情形一：若按揭利率维持高区间，则大概率延续 2023 年市场情形，量缩价稳。情形二：若按揭利率小幅下行，则可能较 23 年温和复苏，量微增而价持平或微涨。情形三：按揭利率大幅下行，则量、价可能出现明显反弹，利率降幅越大反弹幅度越大。考虑美联储近期表态以及美国主