戴德梁行：2020_Q2 一线城市大宗市场快讯(29页).pdf

1、2020年第二季度 一线城市房地产大宗市场快讯 MARKETB EAT 受疫情影响本季度成交额下降超6成 本季度大宗交易市场北京总计成交约63.5亿元，较上季度下降环比下降64.7%。从成交宗数上来看，一二季度皆录得7笔交易 ， 市场活跃程度相差无几。纵观上半年，成交额共计约244亿元，与去年同期相比仅下降5.45%，其中外资占比达44%，均来 自 于新加坡。而新冠疫情对大宗交易市场的影响在本季度开始显现出来，尤其对外资考察分析项目，甚至决策流程都有较大影 响， 这也是本季度北京市场均为内资交易的一个重要原因。 写字楼依然是市场成交主力 本季度写字楼总成交额约39.5亿元，占比超6成，而上半年

2、写字楼合计成交约114亿元，占比约47%。北京写字楼相对较低 的 租赁风险以及拥有四大一线城市中最高的资本化率，是投资者考虑写字楼的两个重要因素。随着疫情缓解，投资者将优先 考虑 核心区域的写字楼投资机会，而对非核心区域的项目则会要求更高的资本化率。此外，由于改造散售型公寓能够满足 一些投资 者对资金快周转的要求，因此该类项目一直备受投资者欢迎。本季度录得两宗公寓类成交，朗诗地产收购天辰大厦30 套公寓项目，以及世茂地产收购工体西路3号酒店式公寓40%股权。 机会型投资再现 本季度绿城中国出让其持有的通州核心区京杭购物中心项目部分股权，北投基金和爱琴海集团快速锁定此次机会，爱琴海将发 挥自身商

3、业管理的优势，未来对项目进行改造升级，打造成北京北投爱琴海购物公园。此外，在法拍市场继去年出现盘古大 厦 项目投资机会后，本季度又出现一个位于朝阳区的写字楼投资机会，最终由东方资产以33.1亿元拍下中弘大厦。 四季度市场有望回升，内资成为市场主力 鉴于近期疫情的反复，我们预计三季度成交额将继续下调，而四季度有望开始回升。虽然上半年外资成交额占比近半，但由于 疫情管制边境继续关闭，预计下半年外资将难有作为，而内资将进一步增强市场主导权。同时，核心区写字楼、商务园区 、物流中心和数据中心等租赁风险相对较低、产业定位明确或受政府政策支持的资产类别将继续受到投资者的追捧。 北京 资本市场2020年二季

4、度 成 交 额 按资产类别（2020 Q2)成 交 额 按买家类别 800 700 600 500 400 300 200 100 0 20142015201720191H 20 (亿) 2016 内资 2018 外资 4.2% 核心区写字楼资本化率 63.5 亿 第二季度投资 额 4.9% 商务园区资本化率 4.2% 零售物业资本化率 62% 27% 11% 写字楼 零售物业 公寓 下季度 预测 环比 变化 数据来源：戴德梁行 数据来源：戴德梁行 数据来源：戴德梁行 经济指标 2020年一季 度 3.8% CPI 增长 -6.6% GDP 增长 数据来源：北京统计局、中国外汇交易中心、牛津经

5、济研究院 未来一年 预测 环比 变化 2.9% 10年政府债券利 率 MARKETB EAT 北京 资本市场2020年二季度 物业区域资产类别 价格 (亿) 买方卖方用途 中弘大厦朝阳区（CBD）写字楼33.1东方资产法拍投资 佑安中心丰台区写字楼3.2自用买家金茂自用 LG双子座大厦朝阳区（CBD）综合体80.5GIC & 中粮LG投资 万科时代中心45%股权朝阳区（望京）写字楼17GIC万科投资 2020年近期主要交易 3% 4% 5% 6% 201520162017201820191Q202Q20 甲级写字楼(核心区)甲级写字楼(非核心区)零售商务园区 资本化率趋势 数据来源：戴德梁行

6、戴德梁行研究报告 本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅 作参考之用， 并非对报告中所载市场或物业的全面 描述。报告中所引用的来自公告渠道的信息，尽管 戴德梁行相信其可靠性，但该等信息并未 经戴德梁 行核实，因此戴德梁行不能担保其准确和全面。对于报 告中所载信息的准确性和完整性，戴德梁行不做任 何明示或暗示 的担保，也不承担任何责任。戴德梁行 在报告中所述的任何观点 仅供参考，并不对依赖该 观点而采取的任何措施或行动、以及由 此引起的任 何风险承担任何责任。戴德梁行保留一切版权，未 经许可，不得转载。 戴德梁行2020年 戴德梁行 戴德梁行 戴德梁行 戴德梁行 戴德梁行 估价及顾问服务部