戴德梁行：商业不动产资本化率调研报告(16页).pdf

1、中国 REITs 论坛 版权所有CRF 中国 REITs 指数之商业不动产资本化率调查研究 | 1 出版方 ：中国REITs论坛 支持机构：北大光华中国REITs研究中心 中联基金 戴德梁行 2019年6月 第一期 中国REITs论坛(CRF) 中国REITs指数 之 商业不动产资本化率 调查研究 2 | CRF 中国 REITs 指数之商业不动产资本化率调查研究 中国 REITs 论坛 版权所有 目 录 01 04 02 05 03 前言 商业不动产资本化率调研基本思路介绍 商业不动产资本化率调研成果 中国内地商业不动产大宗交易市场概览 香港、新加坡REITs在中国内地大宗交易案例分析 01

2、 02 04 07 08 中国 REITs 论坛 版权所有CRF 中国 REITs 指数之商业不动产资本化率调查研究 | 1 自2014年 “中信启航” 开启了中国类REITs市场以来， 国内商业不 动产资产证券化市场蓬勃发展， 类REITs、CMBS产品在五年内已发 展到3,000亿元市场规模， 为一部分持有优质物业的企业拓宽了融 资渠道、 打通了 “投融管退” 的行业闭环， 并在脱离主体增信、 储架发行、 可扩募化等方面实现创新， 不断向标准REITs看齐。 与此同时， 监管 部门和各市场主体的研究工作正在推进， 中国版公募REITs有望取 得进一步突破。 在市场快速发展的进程中， 如何对

3、REITs底层物业资产进行合理定 价显得尤为关键。 一方面， 自2018年起国内首批类REITs产品陆续 进入退出处置期， 市场化处置资产在特殊情况下成为退出的一种方式， 物业估值能否匹配处置价格对保护投资人利益有着重要意义； 另一 方面， 结合境外市场经验， REITs作为不动产股权型投资产品， 在购 入或出售物业时均参照市场水平进行交易， 并聘请第三方评估机构 对物业价值、 收入构成、 成本支出等进行客观评定， 向投资人真实、 客 观地披露物业信息。 在商业不动产大宗交易市场中， 资本化率可以真实地反映物业运营 收入与价值之间的关系， 被交易双方广泛关注， 因此研究大宗成交案 例的资本化率

4、对REITs不动产资产定价具有重要意义。 基于此， 在北大光华中国REITs研究中心、 中联基金和戴德梁行提供 的研究及数据支持下， 中国REITs论坛发起 “中国REITs指数之商业 不动产资本化率调查研究” ， 旨在通过分析国内商业不动产市场参与 机构对不同城市各类业态物业在大宗交易市场中的专业判断， 为中 国REITs不动产资产定价体系的建设提供合理的基准指数。 最后， 诚挚感谢参与中国REITs指数之商业不动产资本化率调研的 40余家机构及行业专家， 期待与各位保持长期合作， 共同推动中国 不动产金融行业的研究、 交流、 规范与进步。 中国REITs论坛 二一九年六月二十七日 前 言

5、2 | CRF 中国 REITs 指数之商业不动产资本化率调查研究 中国 REITs 论坛 版权所有 戴德梁行发布的大中华资本市场报告显示，虽然在过去的2018年中国内地投资市场受到去杠杆及资管新规等信贷紧缩政 策的影响，但商业不动产市场的交易仍然保持活跃，2018年中国内地商业不动产大宗交易额达2,960亿元人民币（约合 438亿美元），交易金额创下历史新高，较2017年上升9.5%。同时在2018年间有诸多一线城市地标性物业成功交易， 获得市场瞩目。强劲的投资需求延续至2019年，根据戴德梁行统计数据显示，2019年一季度中国内地商业不动产大宗交 易额高达810亿人民币（约合120亿美元）

6、，较去年同期上涨14.6%。 北京、上海、广州、深圳四个一线城市依然是投资人最为看重的投资目的地，2018年大宗交易额合计占市场总额的75%。 其中上海2018全年商业不动产总交易额达到1,172亿元人民币，与2017年基本持平，连续3年交易额超过1,000亿大 关，牢牢占据内地交易最活跃城市称号。北京的大宗交易市场也十分活跃，2018年全年交易金额同比上涨26%，达人民 币560亿元，其中第四季度高达人民币350亿元。2019年第一季度，一线城市投资交易继续保持上一年火热形势，其中 北京一季度交易额同比增长241%，上海同比增长88.8%，广州同比增长28.3%，深圳同比增长163%。相比之