1、深圳国际深圳国际(0152.HK)(0152.HK)深度报告：深度报告：低估值高股息深圳国企，华南物流园进入业绩兑现期低估值高股息深圳国企，华南物流园进入业绩兑现期评级：买入(上调)证券研究报告2024年02月28日铁路公路李跃森(证券分析师)祝玉波(证券分析师)S0350521080010S请务必阅读报告附注中的风险提示和免责声明2相对恒生指数表现表现1M3M12M深圳国际-3.9%8.8%-2.5%恒生指数3.7%-4.7%-16.4%最近一年走势-33%-24%-14%-5%4%14%2023/02/282023/05/282023/08/282023/11/282024/02/28深圳

2、国际恒生指数市场数据2024/02/28当前价格（港元）6.4252周价格区间（港元）4.37-7.80总市值（百万港元）15,364.02流通市值（百万港元）15,364.02总股本（万股）239,314.89流通股本（万股）239,314.89日均成交额（百万港元）22.79近一月换手（%）3.03请务必阅读报告附注中的风险提示和免责声明3预测指标预测指标2022A2022A2023E2023E2024E2024E2025E2025E主营收入（百万港元）15529210641691517553增长率(%)-1636-204归母净利润1254190138013887增长率(%)-655210

3、02摊薄每股收益（港元）0.520.791.591.62ROE(%)461111PE14.598.084.043.95PB0.590.480.450.43PS1.180.730.910.88EV/EBITDA10.155.484.413.79资料来源：Wind资讯、国海证券研究所请务必阅读报告附注中的风险提示和免责声明41 1、直属深圳市国资委，坐拥湾区优质资产。、直属深圳市国资委，坐拥湾区优质资产。深圳国际是直属深圳国资委的交运资产管理平台，坐拥湾区优质资产，旗下资产包括深圳市龙华区50万平方米待开发住宅面积+52%深高速股权+49%深圳航空股权+1055万平方米规划物流园面积。公司物流主业

4、稳步成长，高速港口资产贡献稳定利润增长，土地改性及REITs出表持续贡献利润弹性。2 2、物流主业稳步成长，华南物流园有望贡献超百亿净利。、物流主业稳步成长，华南物流园有望贡献超百亿净利。作为中国第八大物流地产商，截至2023H1，公司物流园规划土地面积超过1,000万平方米，当中已获取经营权的土地面积约853万平方米，运营面积约453万平方米。与此同时，公司以“投建管转”和“投建融管”的创新型商业模式充分挖掘物流园土地价值，土地改性及土地改性及REITsREITs出表持续贡献利润弹性。出表持续贡献利润弹性。投建管转方面，投建管转方面，“梅林关”、“前海”、“华南物流园”等地产项目逐年兑现。根

5、据我们测算，截至2022年底，前海项目合计共带来归母净利润106.81亿港元，其中土地增值收益为公司带来归母净利润70.36亿港元。在前海项目地产开发进入尾声之际，2023年10月底，公司旗下华南物流园土地整备正式落地，公司共获得10.58亿元的拆迁补偿费+10.87万平方米留用土地，其中规划可出售商品住房50.83万平方米。根据我们测算，该项目有望为公司创造税后收益157.71亿人民币。投建融管方面，投建融管方面，截至2023H1，深圳国际已有3个项目完成REITs出表工作，其中南昌综合物流港确认归母净利润1.75亿港元；杭州项目二期和合肥肥东项目合计贡献归母净利润6.57亿港元。同时，杭州

6、项目一期及贵州项目的公募REITs发行工作也已取得阶段性进展。3 3、高速港口构筑利润基础，深航影响短期不再计入。、高速港口构筑利润基础，深航影响短期不再计入。深高速为公司的盈利基本盘，每年为公司贡献的归母净利润中枢约为11亿港元。2017年起，深高速开始布局大环保业务，第二主业逐渐发力。港口业务同样为公司贡献稳定收益，该板块每年为公司贡献的归母净利润中枢约为1亿港元。公司持有深航49%股权，由于深航净资产于2022年末转负，公司于深航之权益已减至零。根据权益法，2023H1起公司将不再确认深航的进一步亏损，深航中短期内将不再对公司利润造成负面影响。4 4、持续稳定高股息，低估值提供安全边际。