地产行业收租资产系列报告之购物中心：购物中心现状&趋势&现金流解析-240223（27页）.pdf

1、购物中心现状购物中心现状&趋势趋势&现金流解析现金流解析收租资产系列报告之购物中心收租资产系列报告之购物中心证券研究报告20242024年年2 2月月2323日日杨侃投资咨询资格编号：S1060514080002郑茜文投资咨询资格编号：S1060520090003证券分析师证券分析师请务必阅读正文后免责条款请务必阅读正文后免责条款地产行业地产行业 强于大市（维持）强于大市（维持）1核心摘要核心摘要 购物中心历经多轮发展，存量规模持续扩张：购物中心历经多轮发展，存量规模持续扩张：国内购物中心发展经历起步、成形、成长、成熟四个阶段，2023年末存量规模增至5.17亿平米；按辐射范围可分为都市型、区

2、域型、社区型，按主题主要包括精品时尚、生活配套、家庭娱乐等。购物中心运营模式为租赁模式，主要收取租金、物业管理费、固定推广费、多经及广告费、停车费等，其中租金为收入核心；运营支出涵盖物业管理及维修保养、运营管理费及折旧成本、各类税费等，主要岗位涉及招商、市场策划、运营等。行业竞争格局相对稳定，2011年以来前五企业份额维持17.9%-21%区间。短期供需压力犹存，“存量改造短期供需压力犹存，“存量改造+轻资产轻资产+重运营”趋势增强：重运营”趋势增强：2023年消费修复主要受益于场景约束解除，城镇居民消费倾向回升，但距离2019年仍有差距。尽管新增供应触顶回落，但存量规模仍维持相对高位，叠加短

3、期宏观预期偏弱制约居民消费意愿及能力，购物中心整体发展面临一定压力。中长期随着城镇化进一步推进、电商渗透率趋稳、线下业态持续创新，线下消费需求仍将具备一定韧性。存量时代下行业关注点由购物中心数量增长向质量提升转变，存量项目改造、轻资产扩规模、深度运营成为行业参与者重要发力方向。所处区位及后期运营影响购物中心现金流：所处区位及后期运营影响购物中心现金流：租金收入为购物中心主要现金流来源，受单位租金、出租率直接影响，但从购物中心本质而言，决定商户是否入驻、能否承受较高租金主要在于项目客流吸引、销售转化能力。进一步细分来看，购物中心所处商圈与交通可达性奠定客流基础，项目设计与细节保障客流舒适度，业态

4、丰富性打造利于消费需求释放，主力店、首店引进有助于树立品牌差异，会员体系建立构筑私域流量运营空间、助力复购意愿提升。除此之外，租约集中到期、租金催收及免租等行为亦将对租金稳定性产生影响。投资建议：投资建议：我们认为优质购物中心出租率高、销售额稳定，运营经验难以模仿复制，具备长期投资价值。尽管短期需求修复尚未稳固，行业发展面临一定压力，但中长期城镇化率提升、线下消费需求释放下机遇犹存。建议关注优秀购物中心开发运营企业，以及相关消费类基础设施REITs投资机会。风险提示：风险提示：1）国内经济增速回落，消费增速大幅下行风险；2）存量竞争加剧，购物中心格局恶化风险；3）购物中心内容创新、业态升级低于

5、预期风险。QVZY3VEUVWFZUW9PaO9PsQqQsQsOjMoOoMjMmOoNaQmNpOuOoOsRuOpMtR目录目录C CO N T E N T SO N T E N T S购物中心发展趋势购物中心发展趋势购物中心基本情况购物中心基本情况2 2投资建议及风险提示投资建议及风险提示购物中心现金流影响购物中心现金流影响20世纪世纪80年代年代起步阶段，自发探索但并未形成较大影响力项目20世纪世纪90年代年代形成阶段，主动尝试，上海恒隆广场、北京国贸商城等率先导入购物中心开发运营理念2003-2012年年成长阶段，各类型参与者纷纷投入购物中心开发建设2013年至今年至今成熟阶段，购

6、物中心逐渐走向有序，形成多元开发理念，业态集购物、餐饮、休闲娱乐等为一体，更为注重消费者体验购物中心经历多轮发展，涵盖多种类型购物中心经历多轮发展，涵盖多种类型3 3资料来源：零售业态分类(GB/T18106-2021)，数位线下大数据，平安证券研究所购物中心发展历程购物中心发展历程购物中心分类购物中心分类分类依据分类依据具体类别具体类别相关特征相关特征按辐射范围都市型位于城市核心商圈或中央商务区，辐射半径可以覆盖甚至超出所在城市区域型位于城市新区或城乡结合部的商业中心或社区聚集区，紧邻交通主干道或城市交通节点，辐射半径约在5km以上社区型以满足周边居民日常生活所需为主，配备必要餐饮和休闲娱乐