1、全球资本市场概览 2023年第三季度物流 今年第三季度完成了近400亿美元的物流交易，同比下降40%。年初至今，投资总额为1300亿美元，比去年同期下降43%。但在经历了两年的投资热潮后，数据与2022年相比会因为基数效应产生偏差。虽然考虑到近期资本价值增长，单个物业交易数量的投资活动与2019年相比下降了约10%，但今年的投资总额已大致恢复到2019年的水平。本季度核心地产收益率持续上涨，所有美国市场增加25个基点，我们追踪的欧洲、中东和非洲市场增长10-25个基点。尽管如此，季度内全球债券收益率大幅上升，进一步压缩了风险溢价（即核心地产收益率与现行无风险收益率之间的利差），我们看到除迪拜、

2、新加坡和东京以外，所有市场均面临收益率上行压力（这些市场都将继续为投资者带来稳健的现金回报）。市场上可能会出现更多积极卖家，这些都将支持市场回调。全球展望来源：第一太平戴维斯研究部百分比核心物流收益率，2023年第三季度（截至9月底）中国香港首尔首都圈 洛杉矶新泽西北部马德里阿姆斯特丹上海巴黎大区科隆新加坡伦敦休斯敦东京迪拜 净初始 现金9876543210物流市场可谓长期利好，短期阵痛。投资者继续为电商及供应链持续发展的结构性驱动因素提供支撑，但经济环境及未来利率走势的不确定性促使投资者在短期内保持谨慎。不久前，投资者还在热切投资能力范围内的所有地产资产，但随着活跃买家不断减少，黄金地段的定

3、义范围也在不断缩小。第一太平戴维斯全球资本市场报告：2023第三季度物流2悉尼芝加哥S暂时性通胀持续走高随着暂时性通胀过去，“长期走高”成为了概括未来政策利率前景的主流论调。各国央行不遗余力地让市场相信他们不会很快降息。前瞻性指引近来已受到冲击，但这正表明央行仍对市场有影响力。通过让投资者相信利率将继续保持高位，全球债券收益率在最近几个月持续上升，10年期美国国债收益率在10月中旬曾短暂突破5%。问题在于，利率持续走高最终是否会证明只是暂时的。过去的经验表明利率不会一直走高，在过去30多年里，美联储通常只坚持六个月就会再次降息。鉴于上一次加息是在7月份，首次降息或将在明年年初。然而就目前市场定

4、价而言，99%的可能联邦基金利率在2024年1月会议后仍保持或高于当前水平。市场几乎总是错的，但快速转向的前提是全球经济发生重大变化，从根本上改变对增长和通胀的看法。事实表明美联储会持续加息直到发生特定事件；金融危机往往发生在快速的货币政策紧缩周期之后。投资者希望降低利率，但长期高利率与软着陆密不可分，因此低利率可能也不是投资者真正想要的。国际货币基金组织在近期预测中宣布“软着陆的可能性有所增加”，这也是个好消息。那些声称全球经济将出现更严重下滑的预期更多是凭直觉而非事实得出。根据我们今天所了解的情况，全球经济软着陆才是正确的判断。家庭、企业和金融体系中的透明部分总体上财务状况良好，能够经受较

5、高利率环境的考验。劳动力市场几乎没有倾覆迹象，实际工资增长应能支持家庭消费。另起新章然而，目前全球经济中也存在许多薄弱环节，包括中国房地产市场、乌克兰和中东的冲突、对美国地区银行业的担忧等。从历史背景来看，我们可能正处于焦虑高峰期，投资者很难做出长期决策。这在公开市场上也有所体现，美国股市波动率VIX指数已从年中低点回升。闻风而动即便是软着陆，也未必能给房地产投资者带来想要的刺激；用国际货币基金组织的话说，并不健全的全球经济并不能给投资者带来多少安慰。投资者如追随租户，疲软的全球需求环境也不能有力支撑租赁和租金。随着消费需求从商品3全球物流投资规模十亿美元$160140120100806040

6、200第一太平戴维斯全球资本市场报告：2023第三季度物流20132014201520162017201820192020202120222023 亚太 美洲 欧洲、中东和非洲来源：第一太平戴维斯研究部引用MSCI数据4转向服务，全球制造业也已衰退了一段时间。大多数零售市场销售都在挣扎，美国的消费支出却打破了经济放缓的预期，但持续事件还需观望。全球贸易量也在下滑，即便是支撑世界最大物流市场的主要港口货运量也受到影响。压力同样传导到了写字楼市场。美国租赁活动迄今为止下降约25%，去年空置率上升150个基点，新增供应入市节点不合时宜。欧洲租赁市场也在放缓，今年迄今为止租赁量同比下降约29%。跟美国