1、行 业 研 究 2023.12.19 1 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 房 地 产 行 业 深 度 报 告 始于地产，迈向科技科技园区系列深度报告 分析师 刘清海 登记编号：S1220523090001 行 业 评 级:推 荐 行 业 信 息 上市公司总家数 232 总股本(亿股)8,283.16 销售收入(亿元)32,981.18 利润总额(亿元)5,519.37 行业平均 PE 18.77 平均股价(元)5.24 行 业 相 对 指 数 表 现 数据来源：wind，方正证券研究所 相 关 研 究 城改矢在弦上，大有所为城中村改造系列专题（一）2023.12.1

2、6 板块营收边际改善，优质龙头未来可期2023Q3 房地产板块财报综述2023.11.06 科技园区指数与地产科技园区指数与地产指数指数相关性减弱，相关性减弱，板块板块普遍调整之下跑出超额收益。普遍调整之下跑出超额收益。分析万得房地产行业指数与万得科技园区概念指数，2010 年 1 月-2021 年7 月二者相关系数为 0.8，在 2021 年 7 月后地产板块信用风险蔓延的背景下，二者相关系数降至 0.7，并且在此期间科技园区指数跑出超额收益，截科技园区指数跑出超额收益，截止止 20232023 年年 1111 月月 3030 日日科技园区指数上涨科技园区指数上涨 25.9%25.9%（地产

3、指数（地产指数-17.3%17.3%），年化），年化收益率达收益率达 10.3%10.3%（地产指数（地产指数-7.8%7.8%）。）。我们认为科技园区在行业整体下行时期存在较强的抗我们认为科技园区在行业整体下行时期存在较强的抗周期周期能力。能力。1）科技园区运营商的多种盈利渠道多种盈利渠道在行业下行周期仍能保持稳健营收。2）多数科技园区由政府主导设立，股东背景强劲股东背景强劲，出险概率较低。3）科技园区的发展体现了国家产业结构向创新型工业变化的理念国家产业结构向创新型工业变化的理念，发展存在支撑。4）科技园区运营商深耕国家战略发展产业国家战略发展产业，此类产业在过去取得了较大的突破，未来仍有

4、发展空间，运营商通过对企业的投资打开新的增量空间。我们认为科技园区我们认为科技园区所所引进引进、投资企业投资企业的的发展存在较高确定性发展存在较高确定性。1）中央提出科技园区形成的产业集群产业集群模式为发展战略性新兴产业的主要动力。2）园区通过为入驻企业提供系列服务，加深对企业经营情况、行业竞争合作关系、行业就业形势、行业热门领域方向的了解，从而择优选择择优选择。3）园区为企业提供金融类服务，及时解决及时解决初创型企业早期资金需求量大、融资困难等问题，提高初创企业存活率和研发成功率。4）不同于传统基金投资，园区专精发展专精发展部分产业，从行业领头羊到小微企业、行业上游企业到下游企业都属于引进范

5、围，对于行业对于行业信息信息的敏感度较的敏感度较高，接触一手资源高，接触一手资源而而提高投资准确性。提高投资准确性。投资建议：投资建议：科技园区的发展科技园区的发展为时代的必然，为时代的必然，有望有望持续跑出超额收益持续跑出超额收益。科技园区的发展为我国工业结构变化趋势的主要体现，存在政策的大力支持，科技园区的稳健经营能力存在保障，我们持续看好科技园区在地产下行周期的良好表现。此外，在地产板块上行时期，科技园区指数表现更为强劲：1）2012-1-6 至 2015-6-12，房地产指数收益 311%，科技园区指数收益科技园区指数收益 451%451%；2）2015-9-15 至 2015-12-

6、22，房地产指数收益 59%，科技园区指数收益科技园区指数收益 69%69%；3）2018-10-18 至 2019-4-9，房地产指数收益 58%，科技园区指数收益科技园区指数收益 105%105%。近期地产政策持续发力，目前政策力度逐步接近 2014 年，我们此前不断提及看好 2024 年成为地产的企稳之年，并且我们认为科技园区指数有望乘着我们认为科技园区指数有望乘着地产企稳之地产企稳之势势跑出超额收益。跑出超额收益。标的方面，建议关注世界一流高科技园区试建议关注世界一流高科技园区试点运营商：张江高科、中新集团、电子城、东湖高新、天地源；存在潜力的点运营商：张江高科、中新集团、电子城、东湖