仲量联行：2019中国城市更新白皮书(28页).pdf

1、重构社群关系 激活城市动能 中国 | 2019年 城市更新白皮书 2仲量联行城市更新白皮书 | 2019 前言 城市更新肩负着新时代下城市空间盘活、人文记忆再生、社交活力重塑的历史 使命，是实现城市可持续发展目标的核心引擎。 仲量联行城市更新白皮书针对当下城市更新的新格局，在全球视野下捕捉城市更新的演变趋势，从两大 视角提出了“城市拼图”理论： 中观视角：从城市片区的层面切入，不仅为片区更新提供更具针对性的策略指引，也为以后的各类政策 及方案制定搭建完整的资源基础，这也是本次研究的核心出发点。 社群视角：在社群活动的影响下，城市不是单一的、静态的物质环境集合，而是多维度的、动态的社群 空间网络

2、。通过对社群需求的深度分析，也能助力城市实现“以人为本”理念下的可持续发展。 作为仲量联行“城市数字化解决方案”的核心模块，本次发布的“都市再发展”指数旨在从中观视角出发， 通过城市数据的集成化处理，在城市供应与人群需求间探寻城市成长机会点，为城市决策提供系统化的 诊断分析。 重构社群关系，激活城市动能 3 城市更新作为助推都市再发展的重要手段，已成为社会各界的热点话题。随着中国 各大城市逐步将更多目光聚焦于优化存量空间，许多固有的城市发展理念也将面临 变革。简雅各布斯 *（JaneJacobs）在美国大城市的死与生中提到“城市应 该被看作一个有机的、互动的、新旧融合下拥有混合功能的生命体”。

3、因此，针对 城市发展，尤其是再发展，需要从更多维度、审慎地、协调地处理城市中各类庞杂 的资源要素。 从多样性的重塑而言，上海张园是一瞥当下中国城市迈入城市更新时代的绝佳窗口。张园在清末民初 被誉为上海私家园林之最，是“近代上海的时尚之源”，它不仅是现存最大的沪上石库门建筑群，也是 霍元甲弘扬民族精神、辛亥革命思想的发源地；同时更是中国最早汇集电灯、照相、电影、热气球、体 育竞赛、赏花和展销大会的时尚娱乐中心；在其更新进程中，借势其历史底蕴，将关于思想的启蒙与解 放、文化的交汇与碰撞、生活的吐故与纳新等城市人文印迹融于现代生活，这些都成为区域重焕生机的 关键。 从发展在地性来说，未来城市更新的需

4、求已逐步向非一线城市延伸。面对更广的空间跨度，独立的城市 发展经验难以全面支撑系统化的城市更新课题研究。 基于多年对中国城市的洞察以及对国外“城市更新”经验的剖析，我们梳理出了城市更新的两大关键 趋势从碎片化思维到整体化思维；从把握个体化需求到引领社群需求。 转变中的城市更新 *简 .雅各布斯（JaneJacobs）,美国著名城市规划师 代表作品：美国大城市的死与生、城市经济学、分离主义的问题。 4仲量联行城市更新白皮书 | 2019 从碎片化思维到整体化思维 相较于新区，城市现有区域 的发展策略制定面临着更 为复杂的挑战：早期类似于 钢铁厂区、工业基地、船舶 航运码头等成片可再利用空 间将愈

5、趋稀少。与此同时， 城市规划和管理成本的大幅 提升，主流的城市更新诉求 将更多呈现出：1）空间上的 散点分布特征；2）执行时 序上的非连贯性。这使得在 研究时选取切入的视角尤为 重要，忽视整体化考量的碎 片化开发策略将影响对区域 核心价值的判断基准。也正 因此，“融合新老建筑，统 筹城市风貌”成为城市更新 议题下的讨论热点与难点。 从国际经验中我们也发现， 从碎片化思维到整体化思维 的视角转变，成为传承、孕 育城市精神的关键基础。 整体区域视角下的纽约高线公园改造 纽约高线公园所属区域前身为肉制品加工区，为运输肉品，该区域兴建了高架 铁路线；随着肉类加工产业的外迁，这一区域逐渐衰落，后来大批艺

6、术家工作 室、画廊涌入，高线下方土地所有者随即申请拆毁高架铁路以便其行使土地剩余 开发权，然而民间团体与土地所有人僵持不下；2002年，政府开创性地将高线周 边街区划为“特殊开发区”，将部分制造业用地属性进行转变，从而平衡开发商利 益；并允许高线下方土地所有者将开发权转移至周边住宅地块以获利，从而实现 了铁路的保留与再生。 高线区域原规划均为工业用地土地所有者申请拆除高线以行使开发权 由于各方意见僵持不下导致开发搁置 区域联动发展满足了各方诉求并提振区域能级 调整区域内土地为商住用地以吸引开发资金 土地规划的限制导致拆除意义不大 区域整体化思维为高线开发提供了新的对策 高线公园的成功开发是区域