世邦魏理仕：2019房地产市场回顾及2020展望（6页）.pdf

1、北京 供应高峰压力之下， 高品质项目更具韧性 2019年全年优质 写字楼供应总量超90万平方米， 历史上仅次于2009年； 其 中， 甲级供应量高达71.3万平方米， 创历史新高， 推升市场空 置率至13.8%， 创2011年以来最高水平。 另一方面， 整体需求 疲软， 全年净吸纳量仅录得12.1万平方米， 为过去5年历史最 低。 CBD核心区域和金融街高品质新项目的陆续交付， 吸引 了众多企业搬迁落户。 但2019年以前入市项目整体净吸纳 量为负， 这些项目的入驻表现出现分化： 超甲级写字楼最为 稳健； 其他甲级写字楼， 随着租金的调整和升级需求的释放， 下半年退租现象逐渐缓解； 而乙级写字

2、楼全年的净吸纳量录 得-9.6万平方米， 创历史新低。 供应高峰和新租动力不足的 双重压力之下， 全年同样本比整体租金增速为-1.4%， 创 2010年以来的最大跌幅， 其中乙级市场为-2.1%。 升级需求成全年主线， 行业细分领域表现分化 高品质供应 入市和甲级市场租金下行为租户升级需求创造机会窗口。 从 行业类型来看， 金融、 TMT、 专业服务等行业依然是市场去化 的主要动力。 虽然在去杠杆的政策压力下， 非传统金融行业 和融资受阻的科技类企业频频出现缩面积、 退租或整合。 但 另一方面， 银行、 保险、 基金和证券等传统金融机构新租和扩 租需求仍较为活跃， 并贡献多宗大面积成交， 成为

3、全年市场 尤其是核心区域的头号新增需求来源； TMT虽然需求增速自 下半年开始放缓， 但其头部企业依然是整体市场需求引擎之 一； 专业服务业的需求主要体现在搬迁升级和扩租等方面。 2020年， 国内外宏观经济环境的明朗有望提振企业信心并 实施较积极的房地产策略。 其中， 中国金融行业对外开放力 度的加大， 以及北京各区政府对金融行业给予的鼓励政策都 将带动其租赁需求的提升； 2019年下半年多家科技巨头和 独角兽企业在北京的战略布局落地， 也预示着这些企业自身 及其上下游将为写字楼租赁市场注入新的活力。 新兴区域需求有待培养， 核心区域迎改造升级潮 核心商务 区可租面积增加的外因和部分新兴商务

4、区商务氛围和基础 设施欠缺的内因作用下， 全年非核心区域净吸纳量占全市比 仅为34%， 同比显著下滑。 2020年， 北京写字楼市场预计入 市的近百万平方米新增供应中， 有57%位于非核心区域， 仍 将面临较大的去化压力。 但高租金性价比及市场对新兴商务 区长期发展的信心将推动其项目招商和入驻逐渐步入正轨。 核心商务区新增供应主要仍来自CBD， 中服地块的供应量较 2019年有所回落， 但叠加现有可租面积， 对整体核心区域的 竞争压力将有增无减。 为减缓新项目带来的市场压力， 部分 老旧楼宇已启动改造升级， 预计2020年将有更多项目跟进。 优质写字楼市场 2019年， 需求升级和存量改造是北

5、京房地产 市场各板块的共同主题。 优质写字楼市场供 应高峰压力之下， 高品质项目更具韧性并释 放升级需求； 零售物业市场进入存量时代， 消 费市场细分化考验行业运营能力； 仓储物流 市场供求矛盾适度缓解， 租户外溢渐成常态； 商务园区新兴区域活跃， 未来整体供应压力 加大； 投资市场大宗交易总额创历史纪录， 门 户城市潜力释放。 90.1 13.8 12.1 427.6 新增供应 （万平方米） 空置率 （%） 净吸纳量 （万平方米） 平均租金报价 （人民币/月/平方米） *2019年全年 CBRE世邦魏理仕华北区研究部主管 孙祖天 CBRE华北区顾问及交易服务 | 办公楼 | 租户部主管张冀苏

6、表示： 写字楼新增供应与净吸纳量表现 市场租赁需求行业分析 （按租赁面积） 2019 2018 2017 2016 2015 万平方米 新增供给 净吸纳量 2019年是近10年以来最具挑战的一年。 面对经济放缓、 需 求放缓及市场供应高峰的到来， 大部分业主主动调整租赁 策略， 租金价格也从观望坚持逐步转变为理性下调； 面对 2020年另一轮供应高峰的压力， 市场租金有望继续下行， 租赁成本的回落亦将推动搬迁和升级需求的放量， 此外， 业 主们也会积极投入资金对现有楼宇升级改造以应对新项目 带来的竞争压力。 第三方 办公服务运营 2018 TMT 31% 28% 专业服务 其他 8% 27%