1、证券研究报告行业深度报告房地产开发 东吴证券研究所东吴证券研究所 1/19 请务必阅读正文之后的免责声明部分请务必阅读正文之后的免责声明部分 房地产开发行业深度报告 房地产开发房地产开发 2023 年中报综述：年中报综述：盈利盈利融资融资续续探底，探底，销售销售投资渐恢复投资渐恢复 2023 年年 09 月月 21 日日 证券分析师证券分析师 房诚琦房诚琦 执业证书：S0600522100002 证券分析师证券分析师 白学松白学松 执业证书：S0600523050001 证券分析师证券分析师 肖畅肖畅 执业证书：S0600523020003 行业走势行业走势 相关研究相关研究 房地产行业周报：

2、本周销售回落，各地区政策分化明显 2016-07-11 增持（维持）Table_Tag 关键词：关键词：#行业整合行业整合 Table_Summary 投资要点投资要点 重点房企营收略有改善，利润率、重点房企营收略有改善，利润率、ROE 寻底。寻底。2023H1，25 家重点房企营业收入 15115.5 亿元，同比增长 2.0%，营收实现正增长的公司有 12家；毛利润 1745.8 亿元，同比下降 29.6%；归母净利润-78.2 亿元，同比下降 114.2%，毛利润、归母净利润正增长的公司分别有 6、11 家。毛利率、净利率、ROE 分别为 11.6%、-0.5%、-0.4%，同比分别下降5

3、.17、4.24、2.88 个百分点。重点房企销售量跌价涨，经营现金流显著改善。重点房企销售量跌价涨，经营现金流显著改善。2023H1，25 家重点房企全口径销售合同金额 21575.3 亿元，同比增长 2.9%；销售面积12618.2 万平方米，同比降低 9.6%；销售单价 17098.6 元/平方米，同比增长 13.8%。25 家重点房企平均销售额 863.0 亿元，销售额千亿以上的 7 家。经营现金流大幅改善至 2068.7 亿元，较去年同期增长1349.0%。重点房企拿地金额、拿地强度整体稳中有升。一线城市拿地集中度同比重点房企拿地金额、拿地强度整体稳中有升。一线城市拿地集中度同比增长

4、增长。2023H1，25 家重点房企拿地金额 3547.4 亿元，同比增长 4.4%；拿地楼面均价 16144.6 元/平方米，同比增长 1.4%；拿地强度 16.4%，同比增长0.2个百分点，整体较平稳。25家重点房企平均拿地金额141.9亿元，6 家房企未拿地，均为民营房企。央国企拿地态度相对积极，拿地金额正增长；民营房企维持保守拿地策略，拿地金额负增长。25 家重点房企在一线城市拿地金额同比增长 19.9%，土地储备货值向一线城市集中。重点房企债券融资规模下降，央国企与民营房企负债结构分化加剧，三重点房企债券融资规模下降，央国企与民营房企负债结构分化加剧，三道红线各档房企数量较稳定。道红

5、线各档房企数量较稳定。2023H1，重点房企发行境内债 993.6 亿元，同比下降 23.5%；境内债余额 858.7 亿元，同比下降 24.8%；平均票面利率 3.2%，同比增加 0.11 个百分点。央国企、混合所有制呈现短债降低、长债增加趋势，民营房企则短债增加、长债下降。25 家重点房企绿档企业数量占比 52%。绿档、黄档、橙档、红档数量分别为 13、5、3、4 家，较去年同期，黄档企业减少 1 家，为碧桂园，转为橙档企业。总结与投资建议：总结与投资建议：1）央国企营收、销售、融资优势进一步扩大；2）聚焦、深耕核心城市是当前房企发展重中之重；3）逆势布局，维持积极拿地态度的房企，成长性更

6、高。推荐：保利发展、招商蛇口、滨江集团、推荐：保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、金地集团、越秀地产，建议关注中国海外发展华发股份、金地集团、越秀地产，建议关注中国海外发展。风险提示：风险提示：行业下行压力超预期；疫情反复、发展超预期；调控政策放松不及预期、收紧超预期。-21%-18%-15%-12%-9%-6%-3%0%3%6%2022/9/212023/1/202023/5/212023/9/19房地产开发沪深300 请务必阅读正文之后的免责声明部分请务必阅读正文之后的免责声明部分 东吴证券研究所东吴证券研究所 行业深度报告 2/19 内容目录内容目录 1.25 家重点房企增收不增利，