58安居客房产研究院：2019美国地产三季报(36页).pdf

1、 随着中国综合国力的提高，越来越多的国人富裕起来，一部分国人走出国门， 有的到国外留学学习先进的技术和知识，有的移民找寻不一样的生活环境， 有的全世界探索好的投资机会以实现资产的全球化配置。无论是留学、移民、 亦或者投资，房地产都是绕不开的一环。 美国，作为目前唯一的超级大国，在经济，文化，工业等领域都处于全世界 的领先地位，也因此成为许多国人留学移民及投资的首选。次贷危机至今， 美国经济创下了历史上最长的经济扩张周期。房地产行业也得到了蓬勃的发 展。 面对周期末端的质疑，叠加贸易战的影响，2019年美国房地产行业走势如何？ 又将如何发展？ 三季度经济增速再超预期，但担忧情绪仍在 2019年第

2、三季度美国GDP增速为1.9%，低于前两个季 度，但增长放缓幅度小于预期。尽管前三个季度GDP增 速均较为可观，但市场担忧情绪仍在，国际货币基金组 织在最新发布的世界经济展望中下调美国2019全年 GDP增速预测至2.4%，并认为2020年会进一步放缓至 2.1%。 值得一提的是，截至2019年9月，美国经济创下了历史 上最长的经济扩张周期。本轮美国经济扩张周期始于 2009年6月，距今已连续增长123个月，超过1991年3月 至2001年3月录得的120个月的扩张记录。纵观过去十 年，美国年均GDP增速为2.3%，尽管经济扩张势头为二 战结束以来最弱，但却明显强于欧盟，日本等发达经济 体。

3、数据来源：Wind, 58安居客房产研究院综合整理 0.0% 0.5% 1.0% 1.5% 2.0% 2.5% 3.0% 3.5% 4.0% 4.5% 16,000 17,000 18,000 19,000 20,000 21,000 22,000 2015-03 2015-06 2015-09 2015-12 2016-03 2016-06 2016-09 2016-12 2017-03 2017-06 2017-09 2017-12 2018-03 2018-06 2018-09 2018-12 2019-03 2019-06 2019-09 美国季度GDP总量及增速 GDP总量GDP增速

4、 新屋开工逐渐恢复，积极走势有望延续 今年1-9月美国新屋开工总数964.3万套，累计同比减少1.31%。美国年度新屋开工量自2009年起平稳增长， 今年是否会打破这一走势取决于四季度新屋开工情况。从月度数据来看，新屋开工同比增速在年初触及低点 以后便稳步回升，6月份新屋开工同比增速由负转正，8月份录得8.4%的年内最高增速，表明地产投资信心正 逐渐恢复。 -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 美国新屋开工量（千套）及同比增速 已开工的新建私人住宅(千套）同比增速 数据来源：Wind, 58安

5、居客房产研究院综合整理 新屋开工逐渐恢复，积极走势有望延续 我们认为，四季度新屋开工有望延续较好走势，主要原因是 上半年劳动力和材料成本的持续上升一定程度上削弱了对住房建设的需求，但随着库存收紧以及房价上涨，估计成 本上升的边际影响不会继续增加； 目前营建许可和新屋开工的差值处于较高位，下半年新屋开工有较大回升的动力； 今年夏季由于飓风影响，美国南部地区开工受到影响，下半年此因素消除。 数据来源：Wind, 58安居客房产研究院综合整理 850 950 1,050 1,150 1,250 1,350 1,450 美国新屋开工及营建许可（千套） 美国:已开工的新建私人住宅美国:已获得批准的新建私

6、人住宅 58安居客房产研究院综合整理 美国9月新屋销售年化数为70.1万套，与预期一致。9月成屋销售年化数538万套，低于预期545万套，环 比下滑2.2%，同比提升3.8%。今年7月成屋销售逆转了连续第十六个月的同比负增，从疲软的走势中逐步 修复。 房屋销售的不及预期，主要是受库存持续紧张制约，截至2019年三季度末，按照年消化545万套计算，现 有成屋库存去化期只有不足4.1个月，低于正常6个月的健康的库存去化周期；除此以外，市场预期美联储 要降息，抵押贷款利率会进一步往下走，购房者亦可能观望等候。 库存不足制约销售，7月销售由负转正 -12% -10% -8% -6% -4% -2% 0