【研报】物管行业深度思考系列报告之三：渐成主角的增值服务物管企业未来的利润中心-20200508[50页].pdf

1、 证券证券研究报告研究报告行业深度报告行业深度报告 物管行业深度思考系列报告之三：物管行业深度思考系列报告之三： 渐成主角渐成主角 的增值服务，的增值服务，物管企业物管企业未来未来的利润中心的利润中心 增值服务市场规模在千亿级以上， 足以支撑物管企业未来的收入增值服务市场规模在千亿级以上， 足以支撑物管企业未来的收入 与利润增长。与利润增长。基础物业服务格局日益清晰，龙头物管企业各自割 据， 背靠开发商，交付可预见度高。 在竣工交付高峰期过去之后， 增值服务将逐步成为物管企业增长的新动力，并依靠自身的高利 润率成为利润中心。根据我们的测算，20202025 年，增值服务 的总收入规模将从 12

2、86 亿元增长至 1867 亿元，年均复合增速为 7.8%。非业主增值服务的收入规模从 228 亿元增长至 232 亿元， 年均复合增速为 0.4%，市场规模基本处于稳定状态。社区增值服 务的收入规模从 1058 亿元增长至 1635 亿元，年均复合增速可达 9.1%。结合典型物管企业的毛利率在 30%50%之间，高于基础物 管服务平均 20%30%的毛利率， 可见增值服务千亿级的市场规模 为物管企业提供了广阔的收入和利润空间。 先发展非业主增值服务为基本盘， 再徐图业务内容丰富的社区增先发展非业主增值服务为基本盘， 再徐图业务内容丰富的社区增 值服务值服务。龙头物管企业增值服务的发展领先于行

3、业，根据中物协 数据，500 强物管企业的增值服务收入占比为 20.3%，而在港股 上市的 6 家龙头物管企业增值服务收入占比均值为 40.3%。回溯 6 家龙头物管企业的增值发展历程，可以观察到：1）先发展盈利）先发展盈利 模式清晰，收入来源稳定的非业主增值服务作为基本盘，再进一模式清晰，收入来源稳定的非业主增值服务作为基本盘，再进一 步发展内容丰富的社区增值服务；步发展内容丰富的社区增值服务；2）对于增值服务的定位持续）对于增值服务的定位持续 拔高，已先于行业开始增长动能转换；拔高，已先于行业开始增长动能转换；3）社区增值服务中短期）社区增值服务中短期 巩固周期型业务，长期加大消费型业务发

4、展力度。巩固周期型业务，长期加大消费型业务发展力度。 增值服务市场已成增值服务市场已成千帆竞发之势， 但我们认为物业公司直接进行千帆竞发之势， 但我们认为物业公司直接进行 面对面激烈竞争的可能性较低，更多的是比拼各自的内功，决胜面对面激烈竞争的可能性较低，更多的是比拼各自的内功，决胜 于运营管理。于运营管理。这主要是由于社区的封闭性使得业主之于物管企业 更接近于私域流量池，从而使得同一社区基本不会出现多家物管 企业开展增值服务的情况。基于此，我们认为具备以下特点的物 管企业更有可能脱颖而出：1）管理社区数量多，增长速度快。）管理社区数量多，增长速度快。 这意味着更大的流量池，更大的业务拓展潜力

5、。这意味着更大的流量池，更大的业务拓展潜力。2）在管社区所）在管社区所 处城市能级较高。这表示公司面对的是消费能力更强的业主。处城市能级较高。这表示公司面对的是消费能力更强的业主。3） 具备高质量服务能力，管家与业主黏性高，能够持续提高客单价具备高质量服务能力，管家与业主黏性高，能够持续提高客单价 和复购率。和复购率。4）更早的摆脱）更早的摆脱对非业主增值服务的依赖，理清社区对非业主增值服务的依赖，理清社区 增值服务业务线。增值服务业务线。基于以上分析，我们 A 股推荐招商积余，港股 推荐：碧桂园服务、保利物业、绿城服务、永升生活服务。 维持维持 强于大市强于大市 竺劲竺劲 186210977

6、92 执业证书编号：S1440519120002 发布日期： 2020 年 05 月 08 日 市场市场表现表现 相关研究报告相关研究报告 -13% -8% -3% 2% 7% 12% 2019/5/6 2019/6/6 2019/7/6 2019/8/6 2019/9/6 2019/10/6 2019/11/6 2019/12/6 2020/1/6 2020/2/6 2020/3/6 2020/4/6 2020/5/6 房地产开发上证指数 房地产开发房地产开发 行业深度报告 房地产开发房地产开发 请参阅最后一页的重要声明 目录目录 1 从配角走向主角：冉冉升起的增值服务 . 1 1.1 从幕