1、从新鸿基地产看港资房企经营逻辑从新鸿基地产看港资房企经营逻辑地产杂谈系列之四十八地产杂谈系列之四十八20232023年年8 8月月2323日日证券研究报告证券研究报告请务必阅读正文后免责条款请务必阅读正文后免责条款行业评级行业评级地产地产强于大市（维持）强于大市（维持）证券分析师证券分析师杨杨侃侃投资咨询资格编号：投资咨询资格编号：S1060514080002S1060514080002郑茜文郑茜文投资咨询资格编号：投资咨询资格编号：S1060520090003S1060520090003投资要点投资要点1 1 双轮驱动的港资地产龙头。双轮驱动的港资地产龙头。新鸿基地产成立于1972年7月，同

2、年8月挂牌上市，为中国香港最大地产发展商之一；围绕地产链及其他收租资产积极布局，物业销售、物业租赁贡献利润近90%。公司持续稳健发展，业绩修复能力较强，资产与收入规模不及内地龙头房企，但归母净利润基本与之比肩。顺势而为乘势而起，紧跟市场逐步壮大。顺势而为乘势而起，紧跟市场逐步壮大。借助20世纪70年代香港地产业证券化、集团化热潮，公司完成首轮扩张，成立10年左右利润扩大近10倍。强调货如轮转以销定投，把握市场脉搏提供高质量产品服务，开创香港新楼宇三年保修服务先河，项目通常享受品牌溢价。应势而动下公司成功跻身香港大型地产集团，资产领先港资房企，香港销售额市占率稳定15%上下。租售并举分散经营风险

3、，抢先布局成为行业标杆。租售并举分散经营风险，抢先布局成为行业标杆。公司租售并举模式以物业租赁平滑物业销售波动，分散整体经营风险；多发展城市综合体，抢占核心城市核心区位；通过成熟商圈构建树立品牌标杆，通过精细化运营照顾不同客户需求。租赁物业出租率常年稳定90%以上，租金总收入趋势上行，2022年度总租金回报率5.8%、净租金回报率4.5%，远超市场平均水平。两低一高财务特征突出，融资优势助力稳健经营。两低一高财务特征突出，融资优势助力稳健经营。受审慎发展思路影响，公司呈现低杠杆、低周转、高利润率的“两低一高”财务特征，ROE波动更多受归母净利率变化影响，整体ROE水平低于高杠杆、快周转的内地龙

4、头房企。尽管租售并举带来内部现金流平衡，但外部资金渠道畅通、成本低廉仍为日常运作及策略性投资重要补充，公司综合融资成本2-3%，低于内地龙头。投资建议：投资建议：回归内地房地产市场，短期销售修复力度不足下行业仍旧面临阵痛；中长期经济人口红利消退、金融红利消失下旧的“三高”经营模式变革或更为关键。对照以新鸿基地产为代表的港资房企，其严防财务风险、精细化运作打磨品牌、以租售并举奠定永续经营基础等举措均具备可取之处。从短期及中长期两个维度，推荐销售融资占优、积极拿地改善资产质量、新模式探索具备前瞻眼光企业，如中国海外发展、保利发展、招商蛇口等。风险提示：风险提示：1）楼市成交持续疲软风险；2）个别房

5、企流动性问题发酵超出预期风险；3）政策改善及落地执行不及预期风险。8XqRzQwPmP8X6M8Q8OtRqQoMsRiNoOvNfQoMmQaQmNpPvPsOmMvPsPoP目录目录C CO N T E N T SO N T E N T S顺势而为乘势而起，紧跟市场逐步壮大顺势而为乘势而起，紧跟市场逐步壮大双轮驱动的港资地产龙头双轮驱动的港资地产龙头2 2租售并举分散经营风险，抢先布局成为行业标杆租售并举分散经营风险，抢先布局成为行业标杆两低一高财务特征突出，融资优势助力稳健发展两低一高财务特征突出，融资优势助力稳健发展投资建议与风险提示投资建议与风险提示中国香港最大的地产发展商之一中国香

6、港最大的地产发展商之一资料来源：公司官网，Wind，平安证券研究所3 3香港主要地产发展商总资产、总营收情况（香港主要地产发展商总资产、总营收情况（20222022年报）年报）新鸿基地产发展历程新鸿基地产发展历程1970s1970s 确立大型屋苑确立大型屋苑雏型雏型:兴建单幢物业，随着新市镇发展推进大型住宅项目1980s1980s 新城市广场成新城市广场成综合项目先驱综合项目先驱:香港前景不明朗下仍投资发展大型综合项目，包括沙田新城市广场1990s1990s 兴建优质豪宅兴建优质豪宅及商厦及商厦：随着香港成为国际金融中心，积极发展优质办公楼与豪宅项目2000s2000s 地标项目树立地标项目树