合富研究院：2023年下半年广州房地产市场展望：同比上升夯实根基（43页）.pdf

1、合富研究院合富研究院|广州广州|GUANGZHOUGUANGZHOU同比上升，筑底求实同比上升，筑底求实 20232023年下半年广州年下半年广州房地产房地产市场展望市场展望20232023年年下半年下半年展望展望同比上升，筑底求实同比上升，筑底求实后续宏观经济大概率企稳，在此情况下，预计维稳政策仍依照既定方向实施。在假设政策不变的情况下，预计广州全市下半年成交同比升5%-10%，全年成交量仍高于去年。但下半年新货将缩减至约2.8万套，环比降15%，除受近两年土地成交减少影响外，部分区域二季度成交积弱亦制约房企推货信心。下半年优势地段成交继续看好，而部分边缘位置性价比“未够”的项目走货仍需配合

2、价格策略。目前包括政策导向、拍地价格、信贷支持等，均持续助力市场筑底。毕竟在市场预期（经济走势）未发生明确改变之前，房地产引擎尚处“怠速状态”，筑底求实仍是一段时期内市场发展的主要特征。经济底部特征经济底部特征明显，但回升幅度仍存制约明显，但回升幅度仍存制约 经济经济与房地产均需要与房地产均需要【稳实体稳实体+降风险降风险+提信心提信心】“三管齐下三管齐下”，政策往”，政策往3 3个方向个方向发展发展展望展望20232023年下半年市场年下半年市场经经济济政政策策市市场场走走势势区区域域细细化化 下半年全市成交同比升下半年全市成交同比升5%5%-1010%，全年成交量高于去年，全年成交量高于去

3、年“市场底部”大概率在“市场底部”大概率在3 3季度得到季度得到确认确认 优势地段供应仍然偏紧，部分边缘位置竞争加剧优势地段供应仍然偏紧，部分边缘位置竞争加剧【中心中心】成交总价段仍有继续走高可能成交总价段仍有继续走高可能天河、海珠“优质项目”陆续入市，需求充足；荔湾、白云部分“刚需项目”竞争加剧【近郊近郊】优势地段优质项目“不愁卖”，优势地段优质项目“不愁卖”，300300-500500万总价产品竞争增加万总价产品竞争增加货量集中在科学城东、经济开发区、知识城、广州新城、广州南站、国际创新城【远郊远郊】新货去化有保障，余货消化仍需配合价格策略新货去化有保障，余货消化仍需配合价格策略市场热度维

4、持，继续以“低总价/高性价比”项目为支撑，新货普遍具备“价格优势”经济及政策展望经济及政策展望PART1PART120232023年下半年年下半年经济底部特征明显，下半年大概率企稳复苏。制约主要来自外部环境（欧美衰退风险增加），另外民间信心（无论投资或消费）亦有待提振。因而，国内复苏仍需稳步前行，经济数据回升趋势确认，但幅度不会过高。维稳政策并非单纯“救楼市”，经济与房地产均需要【稳实体+降风险+提信心】“三管齐下”。目前市场遇到的问题也并非单纯的“救市措施”可以解决（广州市场进入十五年以来底部，在时间上与“消费者收入预期”走低基本一致），下半年仍将实施“复合型的维稳政策”。广州政策方向早于5

5、月31日市政府发布的“行动方案”中有所提及。包括【客户端】房贷政策优化、【企业端】保交楼降风险、【分域施策】强调吸纳人才。总体而言，目前包括政策导向、信贷支持等，均持续助力市场筑底。经济环境：底部特征明显，后续大概率企稳修复经济环境：底部特征明显，后续大概率企稳修复44.555.566.52020年1月3月5月7月9月11月2021年1月3月5月7月9月11月2022年1月3月5月7月9月11月2023年1月3月5月全国城镇调查失业率（%）全国25-59岁人口城镇调查失业率（%）46474849505152532022年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2023年1月2月3

6、月4月5月6月-10-50510152021年1月3月5月7月9月11月2022年1月3月5月7月9月11月2023年1月3月5月PPI当月同比CPI当月同比CPICPI、PPIPPI增速增速走势（走势（%）反应实体经济活跃度的PMI指数于5月阶段性见底后，于6月回升；PPI与CPI同比增速已分别降至-5.4%和0%，同样底部特征明显。央行货币政策委员会2023年第二季度例会指出“关注物价走势边际变化，保持物价水平基本稳定”。在政策驱动下，上半年“类通缩”的局面将大概率得到改善；全国城镇失业率正逐步回落，这也有利于巩固后续经济发展势头。制造业制造业PMIPMI走势（走势（%）失业率失业率走势（