房地产行业深度研究：商管市场持续扩大龙头企业经营提效-230728（25页）.pdf

1、 1 Ta行业报告行业报告行业深度研究行业深度研究 房地产房地产 商管市场持续扩大，龙头企业经营提效 商管需求持续提升商管需求持续提升，市场规模有望达到万亿市场规模有望达到万亿。购物中心存量持续增长，2022年末，全国存量购物中心5685个，体量达5.03亿平方米，同比增长约5.9%。随着存量改造项目及新项目开业入市，购物中心业主对优质商管服务的需求持续提升，商业地产在管建筑规模稳步增长，商管市场持续扩大，预计2025年商业运营服务市场规模将突破1.2万亿元。商管行业集中度有望上升商管行业集中度有望上升，新开业项目新开业项目CRCR5 5提升至提升至30%30%。按照购物中心物业管理服务收入来

2、计算，2019年我国商管行业CR5为23.4%。随着业主对高质量商管业务的需求进一步加大，头部效应明显，龙头企业有望进一步提升市场份额。2022年15家规模企业开业项目153个，占比上升至42%，前5家规模企业开业项目占比超30%。头部企业加速轻资产扩张头部企业加速轻资产扩张，轻资产项目占开业项目轻资产项目占开业项目30%30%。轻资产运营资金压力较轻，多家房企提速轻资产项目的布局，推动自身轻资产板块走向资本市场。2019年来，宝龙商业、华润万象生活、星盛商业、中骏商业等多家商业地产轻资产运营主体，相继在港股上市。新开业轻资产项目持续增加，2022年新开业的轻资产项目达到118个，同比增加约1

3、5.7%，占全部开业项目的32%。商管公司经营商管公司经营提效提效，毛利率普遍升至毛利率普遍升至30%30%以上以上。头部商管公司持续优化经营管理，不断推动轻资产扩张，普遍提升毛利率水平。2018-2022年，万达商管毛利率由41.3%提升至近50%，华润万象生活整体毛利率由15%提升至30.1%，商管业务毛利率提升至50%，宝龙商业毛利率由27.1%提升至32.7%，星盛商业毛利率由51.7%提升至55.7%。投资建议 随着线下消费复苏，商业地产市场回暖，目前存量购物中心体量达5.03亿平方米。可观的存量及增量，为商管市场带来了广阔的发展空间，我们看好商管行业前景，预计商管市场将提升至万亿规

4、模。通过精益化管理等方式，头部商管企业盈利能力有望持续提升。随着商管服务要求提升及轻资产扩张加速，我们认为有强运营能力的头部企业将持续拓展市占率，建议关注商业管理龙头企业。风险提示：风险提示：线下消费市场复苏不及预期、商管行业竞争激烈、规模扩张不及预期、轻资产管理输出效果不及预期。建议关注标的建议关注标的 简称简称 EPS PE CAGR-3 评级评级 2023E 2024E 2025E 2023E 2024E 2025E 华润万象生活 1.08 1.44 1.85 40 30 23 24%买入 数据来源：公司公告，iFinD，国联证券研究所预测，股价取 2023 年 7 月 27 日收盘价

5、证券研究报告 2023 年 07 月 28 日 Ta行业专题研究行业专题研究 投资建议：中性(维持评级)上次建议：中性 相对大盘走势相对大盘走势 Table_First|Table_Author 分析师：杨灵修 执业证书编号：S0590523010002 邮箱： Table_First|Table_Contacter 联系人 姜好幸 邮箱： 相关报告相关报告 1、地产建材周报房地产2023.05.29 2、地产建材周报房地产2023.05.26 3、地产建材周报房地产2023.05.17 请务必阅读报告末页的重要声明 -40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00

6、%2022/7/22022/8/22022/9/22022/10/22022/11/22022/12/22023/1/22023/2/22023/3/22023/4/22023/5/22023/6/22023/7/2申万房地产恒生指数 2 请务必阅读报告末页的重要声明 行业报告行业行业报告行业深度深度研究研究 投资聚焦投资聚焦 随着购物中心存量持续增长，商业运营能力在差异化竞争中的重要性持续凸显，商管市场规模将持续扩大，行业分化可能进一步加剧，龙头企业有望占据更多市场份额，轻资产管理输出越发成为商业地产的重要运营模式。商管公司经营发展战略不一，万达商管规模优势明显，华润万象生活领跑高端市场，I