1、房地产房地产/房地产开发房地产开发 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1/22 陆家嘴陆家嘴（600663.SH）2023 年 07 月 04 日 投资评级：投资评级：买入买入（首次首次）日期 2023/7/4 当前股价(元)9.96 一年最高最低(元)12.10/8.99 总市值(亿元)401.81 流通市值(亿元)292.17 总股本(亿股)40.34 流通股本(亿股)29.33 近 3 个月换手率(%)11.74 股价走势图股价走势图 数据来源：聚源 租售并举协同发展，租售并举协同发展，优质资产注入助力业绩释放优质资产注入助力业绩释放 公司首次覆盖报告公司首次覆盖报告 齐东（分析师

2、）齐东（分析师） 证书编号：S0790522010002 租售并举协同发展，优质资产注入助力业绩释放，给予“买入”评级租售并举协同发展，优质资产注入助力业绩释放，给予“买入”评级 陆家嘴以商业地产为核心业务，以商业零售和金融服务为延伸，深度参与浦东新兴区域的发展。公司持有资产大部分位于陆家嘴和前滩核心区位，租金和出租率稳步提升；住宅开发项目可售资源充足，并有较大规模的资产收购及项目投建计划，未来业绩释放可期。我们预计公司 2023-2025 年归母净利润为 19.22、21.41和 24.98 亿元，对应 EPS 为 0.48、0.53、0.62 元，当前股价对应 PE 为 20.9、18.8

3、、16.1 倍，首次覆盖给予“买入”评级。核心区域资产优质，经营性物业核心区域资产优质，经营性物业收入受疫情影响下滑收入受疫情影响下滑（1）公司办公物业主要包括甲级写字楼与高品质研发楼，持有长期在营甲级写字楼总建面 191 万方，高品质研发楼总建面 32.7 万平方米。2022 年公司办公租赁收入 30.4 亿元，同比下降 5.9%，其中疫情影响租金减免 4.61 亿元，截至 2022年末上海成熟甲级写字楼平均出租率约为 85%。（2）截止 2022 年末，公司商业物业要分布在上海和天津两个城市，总建筑面积达 45.7 万方，2022 年商业租赁收入为 2.44 亿元，同比下降 46.3%，上

4、海三个大型商业项目出租率均超过 85%。（3）公司旗下四家酒店全年营收 2.51 亿元，同比增长 128.2%，由于前滩香格里拉酒店的开业，业绩有较大增长。开发业务深耕浦东新区开发业务深耕浦东新区，拟拟并购重组注入优质资产并购重组注入优质资产 公司开发业务以陆家嘴区域为核心，向前滩、张江科学城、川沙新市镇核心区域布局。2022 年，公司实现合同销售金额 68.79 亿元，同比增加 40%，在售项目的整体去化率为 100%。截至 2022 年末，公司目前在建住宅项目 4 个，总建面 41.6万方，均位于上海；公司未开发土地面积 58.8 万方。公司公告拟发行股份及支付现金购买资产和募集配套资金，

5、以 133.19 亿元收购陆家嘴金融贸易区和前滩国际商务区的 4 处优质资产，四家标的公司所持有土地计容建筑面积 98.35 万方，据我们测算，四个项目公司总可售货值约 600 亿元，可售权益货值约 430 亿元，自持资产预计每年对应含税租金收入 7.3 亿元。公司发行股份购买资产事项已于6 月底获证监会通过，若成功落地将显著提升公司的资产规模和质量。风险提示：风险提示：写字楼租赁市场竞争加剧、上海住宅房价波动风险。财务摘要和估值指标财务摘要和估值指标 指标指标 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元)13,872 11,762 12,002 14,944

6、 17,059 YOY(%)-4.2-15.2 2.0 24.5 14.2 归母净利润(百万元)4,311 1,085 1,922 2,141 2,498 YOY(%)7.5-74.8 77.2 11.4 16.6 毛利率(%)70.2 41.2 50.0 48.9 49.0 净利率(%)31.1 9.2 16.0 14.3 14.6 ROE(%)13.1 3.9 6.5 7.0 7.9 EPS(摊薄/元)1.07 0.27 0.48 0.53 0.62 P/E(倍)9.3 37.0 20.9 18.8 16.1 P/B(倍)1.8 1.9 1.8 1.7 1.7 数据来源：聚源、开源证券研究