1、1证券研究报告作者：行业评级：上次评级：行业报告|请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明房地产房地产强于大市强于大市维持2023年07月03日（评级）分析师 刘清海 SAC执业证书编号：S1110523010003时代的贝塔时代的贝塔房地产行业首席联盟培训房地产行业首席联盟培训行业投资策略摘要2请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明1、核心要点：、核心要点：需求平稳、政策有效、格局优化、寻阿尔法2、需求稳得住：、需求稳得住：1）需求有基础，关键在信心。2）数据有波动，主要是节奏问题。3）2023年判断，弱复苏方向不变。3、政策有效果：、政策有效果：1）政策见效慢，主要是管理目标不同。2）见效期

2、拉长符合历史规律。3）政策体系已趋完善，有效性逐步建立。4、格局优化：、格局优化：1）民营企业批量退出。2）出清阶段接近尾声。5、重选股轻择时：、重选股轻择时：1）贝塔行情的级别演化。2）公司的阿尔法是时代贝塔的放大。3）从NAV到PE，探究估值中枢。风险提示风险提示：1）政策落地节奏、强度可能与投资者预期存在差距。）政策落地节奏、强度可能与投资者预期存在差距。2）销售见底复苏的力度、时间可能与投资者预期存在差距。）销售见底复苏的力度、时间可能与投资者预期存在差距。3）房企信用风险事件或仍有出现的可能性，影响投资者信心。）房企信用风险事件或仍有出现的可能性，影响投资者信心。4）城市产业发展可能

3、面临政策、外部市场影响。）城市产业发展可能面临政策、外部市场影响。5）融资市场可能受国内外环境影响存在波动性。）融资市场可能受国内外环境影响存在波动性。TUoYiWcZiYRYoWcZjZ6McM6MsQrRmOmPkPmMtMfQqQqN7NrRzQuOmPvNMYrRrN目录目录1 1、定位定位：房地产行业的变与不变房地产行业的变与不变2 2、政策政策：如何理解政策的效果：如何理解政策的效果3 3、需求需求：是否具备稳住的基础：是否具备稳住的基础4 4、波动波动：短期数据波动：短期数据波动内生需求衰退内生需求衰退5 5、格局格局：行业格局调整有多剧烈：行业格局调整有多剧烈6 6、投资框架投

4、资框架：阿尔法，时代贝塔的放大：阿尔法，时代贝塔的放大7 7、风险提示风险提示请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明31 1、定位：房地产行业的变与不变、定位：房地产行业的变与不变房住不炒，支柱产业房住不炒，支柱产业支柱：房地产行业的支柱：房地产行业的456456房住不炒：租售比、房价收入比、房价涨速房住不炒：租售比、房价收入比、房价涨速政策思路：平稳健康、新模式、平稳过渡政策思路：平稳健康、新模式、平稳过渡请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明4资料来源：中国政府官网，央视网，新浪财经网，天风证券研究所1.1 1.1 定位：房住不炒，支柱产业定位：房住不炒，支柱产业请务必阅读正文之后的信息披

5、露和免责申明理解房地产的两大核心定位 房住不炒：房子是用来住的、不是用来炒的，2016年12月首次提出，是房地产行业发展长期坚持的方向。支柱产业：2008年及以前，支柱产业定位清晰，2021年年底开始，房地产行业支柱产业地位再次被提起。2016/12/16 2016/12/16 中央经济工作会议中央经济工作会议要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。2020/5/22 2020/5/22 全国两会政府工作报告全国两会政府工作报告坚持房子是用来住的、不

6、是用来炒的定位坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。完善便民、无障碍设施，让城市更宜业宜居。2021/3/5 2021/3/5 全国两会政府工作报告全国两会政府工作报告保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。2022/3/5 2022/3/5 全国两会政府工作报告全国两会政府工作报告坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式。2022/7/282022/7/28 中共中央政治局会议中共中央政治局会议要稳定房地产市场，坚持房子是用