【研报】房地产行业企业全景图系列专题：销售篇-20200305[44页].pdf

1、20202020年年0303月月0505日日 证券研究报告证券研究报告 请务必阅读正文后免责条款 房地产企业全景图系列房地产企业全景图系列专专题题 销售篇销售篇 证券分析师 杨侃投资咨询资格编号：S1060514080002 邮箱：YANGKAN034PINGAN.COM.CN 2 核心摘要核心摘要 为更好地分析各家房企的经营状况，平安地产研究团队将针对行业50强房企，从土储、销售、财务等多个维度展开系列分析。在此前 的土储篇中，我们从现状、布局、质量及管控四大维度展现50强房企土储全貌，本篇报告为50强房企全景图研究系列的第二篇， 我们以销售为切入点，全面剖析50强房企销售状况。 销售增速稳

2、中趋降，各梯队态度分化：销售增速稳中趋降，各梯队态度分化：50强房企2015-2019年销售金额、销售面积年复合增速达39.4%、32%，大幅优于同期全国整体 水平（16.3%、7.5%）, 2019年全国销售额、销售面积市占率达59.7%、40.7%。随着调控升级、潜在住房需求下降，2017年以来50强 房企增速逐步放缓，中长期看，随着行业整体已由成长期步入成熟期，各房企将由规模为王向高质量发展转变。从各梯队来看， TOP11-20、 TOP31-50销售增速靠前，规模增长诉求依旧强烈；从房企属性来看，民营房企由于更完善的激励及增速诉求，2015-2019 年销售金额、面积复合增速均值为52

3、.3%、43%，明显高于央企及地方国企；从具体房企来看，新力控股、中梁等中型房企2015-2019 年增速较高，销售额年复合增速超70%。 从下沉三四线到回归一二线，从布局中西部转向沿海核心城市圈：从下沉三四线到回归一二线，从布局中西部转向沿海核心城市圈：50强房企布局以一二线及三大城市圈（长三角、珠三角、环渤海） 为主，2015-2019年销售占比均过半。结合历年拿地情况，50强房企呈现从下沉三四线到回归一二线、从中西部向沿海核心城市圈倾 斜；综合产业、人口等因素，预计后续主要城市圈仍将为房企中长期销售贡献主力。从各房企来看，50强房企中滨江、禹洲销售主要 分布一二线且多在三大城市圈；得益于

4、三四线去库存，三四线占比高的中南、美的2015-2019年销售额复合增速明显高出平均水平。 销售均价涨幅收窄，已售项目盈利能力尚可：销售均价涨幅收窄，已售项目盈利能力尚可：调控加码、城市下沉、中央强调遏制房价上涨等背景下，2018、2019年50强房企均价涨 幅放缓，2019年50强房企整体销售均价13662元/平米，同比增长1.3%，高于全国均价（9310元/平），反映出其更高的产品影响力及 议价能力。以上年地价/当年售价估算已售项目盈利能力，2017年以来比值呈现下行，2019年各梯队上年地价/当年售价维持30%左右， 相对平稳且较低的地价房价比反映依旧较强的获地能力及营销能力，预计短期毛

5、利率仍有望维持较高水平。 布布局兼具深度与广度，刚需刚改为主流定位：局兼具深度与广度，刚需刚改为主流定位：2019年上半年23家数据可得房企平均布局城市74城，较2015年增加36城，随着覆盖城市 数量增加，可拓展版图缩小，预计城市深耕重要性将进一步凸显。受房价上涨影响，50强房企销售套均金额持续走高至2019年的168 rQpQqQtPrMqOpNpOtMyRrO9PbP6MmOpPmOpPjMmMoNlOoOzQaQqRnMuOmMtOvPpOtP 3 核心摘要核心摘要 万元/套，由于销售主要面向大众市场，套均面积基本维持100平米左右，刚需、刚改仍为主流定位。中南、美的置业等三四线占比较

6、 高房企单套面积相对更大，而一二线占比高房企相对套均面积更小，反映不同区域的购买力差异、客户偏好差异。 未来展望：未来展望：（1 1）强者恒强，集中度提升。）强者恒强，集中度提升。中长期随着新房市场规模收缩，主流房企凭借融资及拿地优势、强大的运营能力，有望持 续扩大市场份额。（2 2）从规模到质量，从单一到多元。）从规模到质量，从单一到多元。行业增速回落下房企发展需同时关注规模增长与质量提升，将更加注重拿地 质量、成本及效率管控、产品议价等能力提升；同时增量空间收窄将持续带动多元化布局探索。（3 3）城市圈为主战场，区域深耕重城市圈为主战场，区域深耕重 要性凸显。要性凸显。从维持货值和体量角度