世联行：2019年房地产年报——致虚守静 复归其根(89页).pdf

1、世联研究 2019年，房地产在踟蹰前行中，销售额再度创出新高。 2020年，在“房住不炒”与“三稳”之下，房地产行业 终将褪去浮躁与虚火，回归其根本。 中国房地产市场2019年回顾与2020年展望 2020.02 深圳世联行集团股份有限公司 根 致虚守静 复归其 (1)全年商品房销售额 16 万亿，增速降至 6.5%. 4 (2)量稳价增拉动销售额增长，商业办公呈现结构性恶化 . 5 (3)一二线热度回升，三四线转冷明显 . 6 (1)情绪跌宕起伏，成交量跌价升 . 10 (2)核心城市楼面价总体趋稳，长三角与大湾区最受青睐 . 14 (1)到位资金缓增，回款占比提升 . 16 (2)货币宽松

2、不改融资收紧，发债规模年内逐季回落 . 17 (3)融资成本震荡下行，融资能力分化明显 . 19 (4)地产信托余额管控，前端拿地已受影响 . 20 (1)“金九银十”成色不足，市场情绪回归理性. 22 (2)购房成本先降后升，房价涨幅明显回落 . 24 (3)居民杠杆率快速上行，投机性购房将受抑制 . 25 (1)全球经济萎靡，宽松力度加大 . 29 (2)三驾马车显疲态，货币宽松亦有限 . 31 (3)政府部门加杠杆，地产政策更友好 . 33 (4)“新冠”疫情冲击明显，楼市需求不必过度悲观 . 35 (5)商品房市场中长期需求有支撑，房地产仍是中国经济的压舱石 . 36 (1)巨量待偿债

3、务来临，资金链承受考验 . 38 (2)杠杆易上难下，主动收缩为佳 . 39 (3)头部房企杠杆率分化，背后映射经营策略迥异 . 40 (4)短期偿债能力减弱，头部房企分化巨大 . 41 深圳世联行集团股份有限公司 版权所有 (1)待售面积止跌回升，商业办公去化为艰 . 44 (2)主要城市库存健康，区域之间仍有分化 . 47 (3)竣工持续改善，房企资金趋紧 . 48 (1)一二线城市仍是核心，深耕助力溢价提升 . 52 (2)把握城市轮动、抱团合作，优选并购机会、适度扩张 . 53 (3)深挖市场，发挥本地资源优势，积极拥抱品牌房企 . 53 (4)拥抱变革，结构效率优于运营效率 . 53

4、 (5)对于疫情严重区域，拿地标准、产品规划、物业管理需重新思考 . 54 (6)商办库存恶化，应积极寻求合作并把握棚改收官之年的机会积极去库 . 54 (7)头部房企最新战略要览 . 54 (1)基建带来区域分化，极化效应是必然 . 56 (2)产业格局决定城市命运，五大城市群引领中国经济 . 57 (3)央行扩表推升的普涨格局结束，结构性行情与分化将是常态. 60 （1）关键词：渠道、观望情绪、价格战 . 63 （2）地政策边际松动明显，局部调控仍有升级 . 64 （3）购房者年龄后移，改善型成交占比提升 . 64 （4）对于开发商降价，4 成地方有限制 . 65 （5）中小开发商资金紧张

5、，存在拖竣工的现象 . 65 2019 年中国房地产市场回顾与 2020 年展望 Copyright 2020 WORLDUNION ALL Rights Reserved 2019 年，房地产销售额以 16 万亿收官，再创新高。 全年商品房销售额 16.0 万亿，同比增长 6.5%，其中销售面积 17.2 亿、同比微 降 0.1%，全年销售均价 9,310 元/、同比增长 6.6%。待售面积 5.0 亿，同比下 降 4.9%，新开工面积 22.7 亿、竣工面积 9.6 亿，分别同比增长 8.5%、2.6%， 从数据上看仍是稳中向好。 2019 年，“房住不炒”、“三稳”仍是国策，中央政治局会

6、议上更是首次提出“不 将房地产作为短期刺激经济的手段”。但在由于区域库存与供给存在差异，故“全 面落实因城施策”有其必要性，在此之下，城市边际松动频繁。 年初 1%全面降准以及 2 月的社融数据的超预期宽松， 助力形成了春节之后楼市 “小 阳春”。市场的火热局面也使得房企拿地信心大增，各地土拍市场高溢价率地块频 现，苏州更是地王频出，引致政府调控升级。随着住建部连续点名多城，密集的调 控之声使得市场热度迅速回落。 全年货币政策环境宽松， 但针对房地产融资却是收紧。 5 月银保监会的 “23 号文” 、 7 月的信托公司约谈并施行余额管控、房企海外发债用途限定于只能借新偿旧等一 系列针对房企融资