【研报】房地产行业企业研究：龙湖+金科+蓝光+东原“投资和产品”实现规模增长破壁成渝四杰拼图形成-20200604[15页].pdf

1、 电话：021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 1 所属行业所属行业 房地产房地产 发布时间发布时间 2 20 02020 年年 6 6 月月 4 4 日日 企业企业研究研究：龙湖龙湖+ +金科金科+ +蓝光蓝光+ +东原东原 “投资和产品”实现规模增长破壁，成渝“投资和产品”实现规模增长破壁，成渝 四杰拼图形成四杰拼图形成 核心观点：核心观点： 中国房企具有非常典型的区域性特征，我们按地理分布 统计， 最为出名的有粤系房企、 闽系房企、 浙系房企、西南房 企、苏系房企、北方房企等等。今天，我们要讲的是位于中国 西南地区的四

2、家房企： 龙湖集团、 金科股份、 蓝光发展和东原 集团，我们将这四家企业称为“成渝四杰”。 一、一、成渝四杰诞生，投资和产品是抢占市场的关键成渝四杰诞生，投资和产品是抢占市场的关键 2017 年是一个分水岭，除东原集团外，龙湖、金科和蓝 光在 2017 年之前销售增速趋势相似，处于持续增长中，但在 2017 年之后，三家房企销售增速趋势整体下降，其中金科相 对保持较高增速，并于 2019 年向 2000 亿迈进，龙湖和蓝光 2019 年销售增速降至 20%左右。东原的销售增速相对波折， 2018 年销售增速超过 60%，但是 2019 年销售增速却大幅下 降，主要受规模偏小影响。 二、二、城市

3、深耕和区域深耕助力龙湖、金科和蓝光规模攀升城市深耕和区域深耕助力龙湖、金科和蓝光规模攀升 龙湖、金科和蓝光实现销售规模高速增长都有一个共同 点：深耕，龙湖偏城市深耕，金科和蓝光更注重区域深耕。 龙 湖城市布局偏一二线和强三线，且布局数量相对较少，这就 要求公司需要通过深耕不断提高所在城市的市场占位。金科 和蓝光销售增长趋势具有高度的相似性，金科深耕重庆，而 相关研究：相关研究： 月度数据点评：销售增速降幅持续收窄，投资单 月增速超 80%（2020 年 1-4 月） 20200516 2020 年 2 月地产月报：住宅与土地市场同环比 下降明显，预计 3 月表现将优于 2 月 20200306

4、 2019 年中期策略报告七月流火，行情难将 持续 20190702 2019 年年度策略报告刚需刚改主导行情， 2019 战略年再延续 20190822 2019 年报综述回归核心，内圣外王 20190508 研究员研究员 于小雨于小雨 rain_yxy（微信号） 王玲王玲 w18705580201（微信号） 徐鹏徐鹏 17601350466（微信号） 姜晓刚姜晓刚 18516525402（微信号） 电话：021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 2 蓝光深耕成都区域，两者均是从成渝地区发展起来，并逐渐 向东布局中部城市和华

5、东地区，向北布局环渤海地带，向南 往珠三角地区拓展。成渝地区都是贡献公司销售金额增长的 主要区域，华东和华南地区则是为两者销售增长提供助力。 同时，金科和蓝光在对外布局中普遍下沉三四线城市，2017 年和 2018 年三四线城市市场的兴起帮助公司销售规模保持 高速增长。 三三、产品成就东原，补齐成渝四杰最后一个拼图产品成就东原，补齐成渝四杰最后一个拼图 对规模偏小的房企而言，提升所在城市市场的占比除了 营销等手段外，产品影响力是重要的因素，东原的印长江系 列就是典型。东原集团的印长江从产品形态、社区景观系统、 人居氛围、居住空间等方面进行产品创新，挖掘产品核心价 值点，提升产品力。同时，基于社

6、区公共空间痛点，与 2017 年推出的首个线下社群空间原聚场，总结了“人+场+同 好+文化纽带” 的社群运营模型， 实现了产品溢价能力的提升， 组成成渝四杰的最后一块拼图。 oPtMrQpMsPqRyRoMzRtPyQ6MbP6MpNmMtRqQiNpPqOkPqQsMbRqQxPwMsOpPMYsQtR 电话：021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 3 谈起中国的房地产企业， 我们可以发现闻名遐迩的房企多分布在沿江沿海城市， 而这主 要基于 20 世纪末住房制度改革和 21 世纪初国内经济的高速发展催生了大批房企的快速成