【研报】房地产行业2019年年报综述：四类指标全面放缓地产告别高增长时代-20200510[19页].pdf

1、 电话：021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 20201919 年年年报综述：年报综述：四类指标全面四类指标全面放缓放缓，地产告别高增长时代，地产告别高增长时代 于小雨 亿翰智库研究总监 徐鹏 亿翰智库研究经理 2018 年初，亿翰智库以 A 股和 H 股上市的 50 家地产公司作为研究总样本（以下简称 EH50） ，根据公司业绩发布会、中报、年报以及月度销售业绩 TOP200 等经营数据，对企业当 年及往年的战略问题进行深入探讨， 截至目前已成文 2017 年年报综述： 穿越牛市的盛宴 、 2018 上半年年报综述行业焦

2、虑与业绩盛宴 、 2018 年报综述回归核心，内圣外 王和2019 上半年年报综述谁无暴风劲雨时,守得云开见月明 。 2019 年年报季过后，亿翰智库再次从销售、融资、投资和结转业绩四个角度出发，对行 业进行战略性剖析： 1、2019 年销售端表现如何，EH50 标杆企业对全年有着怎样的规划，下半年的供货情况 以及全年销售目标能否实现？ 2、2019 年投资态度如何，以及对于 2020 年土地市场的预期、投资态度和城市选择？ 3、2019 年融资表现如何，面对持续收紧的融资政策，企业如何实现融资破局，改善资 金状况？ 4、2019 年收入和利润表现如何？2020 年将表现为什么样的趋势 电话：

3、021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 目录目录 一、2019 年销售增速放缓，2020 年目标增速更低 . 3 1、EH50 房企销售增速放缓，整体去化率下降至 60%左右 . 3 2、放慢目标，稳健增长 . 4 3、龙头房企目标大幅放缓，千亿目标竞争最为激烈 . 5 4、目标完成压力不大，但结构性库存问题日趋严重 . 6 二、融资收紧，三大方式破局资金困境 . 7 1、净负债率整体改善，但融资成本上行 . 7 （1）千亿房企净负债率普遍改善 . 7 （2）融资成本：国企优势明显，三类企业未来有下降趋势 . 8 2、受疫情

4、影响，融资改善加速 . 10 3、加强回款，审慎投资 . 10 （1）2019 年回款率有所提升，未来仍至关重要 . 10 （2）提升经营杠杆，增加资金使用效率 . 11 三、投资放缓，更加聚焦核心区域核心城市 . 12 1、结构化差异更加明显，中型企业投资意愿更强 . 12 2、企业加大非公开市场拿地控制土地成本 . 13 3、土地升值空间降低，企业更加青睐“量入为出”的投资策略 . 14 4、一二线以及四大核心城市群是主流房企投资的首选 . 15 四、收入、利润增速双双下降，但整体仍维持正增长 . 16 1、疫情影响有限，收入将保持增长但增速下降的趋势 . 16 2、盈利能力已从阶段性峰值

5、开始回落，未来仍有下行空间 . 17 展望 2020 . 18 mNsNpOtQrMqRvMmOyQmQvN9PaO6MoMrRtRnNeRnNnQiNnMrQbRqRnNvPoOoNuOtRyQ 电话：021-80197619 邮箱： 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 2019 年，行业调控力度未见放松，特别是融资调控对房企的“围追堵截” ，使得房企进 一步放慢发展速度，虽然销售业绩再创新高，但销售增速收窄，且行业集中度的提升速度也 持续放缓。 展望 2020 年，房企战略呈现明显的一致性，对销售目标及去化率的设定均相对保守， 销售增速大多设定在 1

6、0-20%区间，去化率普遍设定在 50%-60%。 虽然房企销售目标和去化率预设偏保守， 但我们认为当前房企对于销售目标的保守设定， 更多的是在当前行业发展的不确定性预期下， 所表现出的谨慎态度， 实质上通过适时调整全 年的货量铺排，要超额完成销售目标的难度并不大。但是，在去化率持续下降的背景下，房 企库存结构不均衡的问题愈加凸显。 对于大部分房企而言， 在 2020 年必须要做的一点便是， 坚决的调结构，去库存。 一、一、2019 年销年销售增速放缓，售增速放缓，2020 年年目标目标增速更低增速更低 2019 年，行业调控延续“房子是用来住的、不是用来炒的”主基调，调控力度未见放 松，特别