【研报】房地产行业深度报告：短期销售开工回落中长期稳定趋势不改-20200206[16页].pdf

1、 深 度 报 告 【 行 业 证 券 研 究 报 告 】 房地产行业 短期销售开工回落，中长期稳定趋势不 改 核心观点核心观点 新冠肺炎疫情短期对行业构成一定影响，但不改行业长期趋势。新冠肺炎疫情短期对行业构成一定影响，但不改行业长期趋势。肺炎疫情已经 使得多地延期开工、售楼处停止销售活动。对一季度的销售、开工会造成一定 的影响。销售相关现金流占到房企资金来源的一半以上，因而对房企的短期现 金流带来压力。但疫情属于外部冲击，宏观政策及调控政策边际向好可期，有 利于资金端压力的减缓以及销售的复苏。同时政府财政和中小房企在现金流压 力下，土地公开市场和收并购市场均有可能产生好的机会，对部分龙头房企

2、也 是一个机会。 销售短期降温，不同地区受影响不同销售短期降温，不同地区受影响不同，三四线受到冲击较大，三四线受到冲击较大，对全年销售产生对全年销售产生 1-2 个百分点的负面个百分点的负面影响影响。一季度属于全年房地产销售的淡季，对市场的整体 影响不大。一二线城市市场整体处于上升期，需求只会延后但不会消失。但春 节期间是三四线城市返乡置业的高峰，占到全年销售的 2%左右，且客户来源 于非本地常住人口，很难被本地需求替代。基于不同情境下的综合分析，我们 预测疫情预计对全年销售产生 1-2 个百分点的负面冲击。 疫情对全年投资的影响基本为中性疫情对全年投资的影响基本为中性偏利好。偏利好。 我们对

3、于投资的研究主要基于市场 的两端。 一方面是供应端， 也就是政府的工地节奏， 另一方面是开发商的决策。 我们政府的全年供应计划具有一定刚性，总量基本不会受到疫情的干扰。从近 期央行动作来看，未来市场流动性可能增加，间接影响投资，但通过研究 10 年期国债收益率及社融增速，我们认为疫情对今年投资的综合影响偏中性。 开工节奏整体后移，产生额外开工节奏整体后移，产生额外负面负面影响约影响约 1.5 个百分点个百分点。我们认为土地出让节 奏推迟对新开工影响不大， 但开工节奏整体后移对 1-2 月新开工计划造成影响， 对全年新开工造成额外的影响约为 1.5 个百分点。 我们调整我们调整 2020 年年房

4、地产行业销售面积、 房地产开发投资额和新开工面积的增房地产行业销售面积、 房地产开发投资额和新开工面积的增 长预测值分别为长预测值分别为-6.4%/4.7%/0.5%。 投资建议与投资标的投资建议与投资标的 我们认为疫情我们认为疫情对行业短期构成一定影响对行业短期构成一定影响，但不改变长期趋势，但不改变长期趋势。考虑到疫情对于。考虑到疫情对于 不同能级城市的影响，并叠加整体一二线走强、三四线走弱的趋势，不同能级城市的影响，并叠加整体一二线走强、三四线走弱的趋势，相对而言相对而言 一二线城市的销售恢复速度将更快一二线城市的销售恢复速度将更快，重点布局一二线的企业受影响较小，重点布局一二线的企业受

5、影响较小。土地土地 端在端在公开市场和收并购市场均有可能产生好的机会公开市场和收并购市场均有可能产生好的机会， 进一步利好现金流调控能， 进一步利好现金流调控能 力强的龙头房企。力强的龙头房企。政策方面受外部冲击影响，逆周期调控力度可能高于预期，政策方面受外部冲击影响，逆周期调控力度可能高于预期， 利好融资端更有优势的龙头房企。利好融资端更有优势的龙头房企。 综上所述综上所述考虑到疫情引发的市场不确定性增考虑到疫情引发的市场不确定性增 加，我们认为更应该配置业绩具有确定性的龙头房企加，我们认为更应该配置业绩具有确定性的龙头房企。标的上聚焦布局广泛、 融资端具有优势的龙头公司，推荐保利地产(60

6、0048，买入)、万科 A(000002， 买入)、金地集团(600383，增持)、融创中国(01918，买入)、旭辉控股集团 (00884，买入)、阳光城(000671，买入) 。同时我们看好受疫同时我们看好受疫情直接影响较小情直接影响较小 的物管行业的物管行业，推荐保利物业(06049，买入)，建议关注碧桂园服务(06098，未评 级)、招商积余(001914，未评级)、永升生活服务(01995，未评级)。 风险提示风险提示 疫情出现反复，导致销售大幅低于预期。 政策对于企业生产监管力度加大，使得复工速度慢于预期。 全年政策逆周期调控力度不及预期。 行业评级 看好看好 中性 看淡 (维持)