【研报】房地产行业2020年中期策略：谋远略要素改革掘存量水大鱼大-20200624[45页].pdf

1、 1 证券研究报告证券研究报告 行业研究/中期策略 2020年06月24日 房地产 增持（维持） 陈慎陈慎 执业证书编号：S0570519010002 研究员 刘璐刘璐 执业证书编号：S0570519070001 研究员 韩笑韩笑 执业证书编号：S0570518010002 研究员 01056793959 林正衡林正衡 021-28972087 联系人 1房地房地产产: 出圈城市服务，迈向星辰大海出圈城市服务，迈向星辰大海 2020.06 2 房地产房地产: 行业周报 （第二十五周） 行业周报 （第二十五周） 2020.06 3招商积余招商积余(001914 SZ,买入买入): 组织架构变组织

2、架构变 革，拓展战果卓越革，拓展战果卓越2020.06 资料来源：Wind 谋远谋远略要素改革略要素改革，掘存量水大鱼大掘存量水大鱼大 房地产行业 2020 年中期策略 策略：策略：谋远略要素改革，掘存量水大鱼大谋远略要素改革，掘存量水大鱼大 2020 年以来，在疫情影响下流动性和调控政策结构性改善，房地产销售走 出 V 型曲线。我们认为下半年房企盈利空间有望改善，多元化角度看好物业 管理以及公募 REITs 引导下持有物业的发展前景。 在估值中枢下降、 流动性、 基本面等多元共振利好的环境下，我们维持行业“增持”评级。继续重点推 荐：1、具备融资优势、信用评级高的龙头房企：万科 A、金地集团

3、；2、成 长型房企，在未来有望受益于信用评级提升：中交地产、中南建设、金科股 份、华发股份；3、物业管理和存量资产龙头：招商积余、新大正、大悦城。 行业：行业：上半年深上半年深 V 走势，二季度持续改善走势，二季度持续改善 新房销售方面，新冠疫情打破行业稳态格局，3 月以来供需双向改善推动 需求快速修复，据统计局数据，5 月单月销售金额同比增速年内首次转正， 带动累计增速收窄至-10.6%。去化角度，加库存节奏放缓，供需结构保持 健康平衡。 10 城开盘去化率二季度回归至 65%左右的正常水平。 土地市场 上，疫情冲击加快一二线城市优质地块出让节奏，成交溢价率稳中略升。 政策：维持房住不炒主基

4、调，户籍土地改革谋远虑政策：维持房住不炒主基调，户籍土地改革谋远虑 今年中央对于房地产的定调不惊不喜。在“房住不炒”的主旨下，弱化房 地产税进程，强化以核心城市圈为核心的新型城镇化发展。在疫情影响下 今年整体的流动性充裕度有所提升。地方政策角度，今年的调控方向趋于 缓和。政策的着眼点主要在户籍、土地等长期改革层面，我们认为这都将 激活都市圈房地产市场的中长期活力。 房企：房企：优质房企销售修复迅速，盈利空间边际有望改善优质房企销售修复迅速，盈利空间边际有望改善 销售层面，优质房企依旧施展韧性。据克尔瑞数据，前 5 月百强房企销售 金额同比下降 7.15%，其中 5 月单月销售金额同比增长 16

5、.01%，优于行 业表现。拿地层面，成长性房企投资发力，TOP11-30 梯队拿地金额同比 增加 10%。我们认为限价放松以及拿地趋于理性将成为行业未来毛利率改 善因子。 房地产融资在监管执行边际改善叠加流动性宽松共振下持续改善， 优质房企融资环境比肩 2015-2016 年，缓解行业盈利空间收缩压力。 多元多元化：物业管理延续成长，公募化：物业管理延续成长，公募 REITs 迎来破冰迎来破冰 多元化角度我们看好两大方向。 1. 物业管理。 龙头物管公司保持高成长性， 盈利能力平稳改善，同时对于城市服务的探索逐渐成形，有望进一步打开 发展空间，提升未来 3-5 年的增长韧性。2. 持有物业运营

6、。今年 4 月 30 日公募 REITs 首次试点，对于不动产运营而言，意味着“融投管退”中的 退出环节被打通，解决了持有运营的最大痛点，也能激发存量盘活的潜能。 风险提示：疫情发展不确定性，行业政策风险，行业基本面下行风险，部 分房企经营风险。 EPS (元元) P/E (倍倍) 股票代码股票代码 股票名称股票名称 收盘价收盘价 (元元) 投资评级投资评级 目标目标价价 (元元) 2019 2020E 2021E 2022E 2019 2020E 2021E 2022E 000002 CH 万科 A 25.55 买入 37.71-39.97 3.44 4.03 4.75 5.66 7.43