【研报】地产行业数据深度观察系列之一：解惑三四线销售两大反差-20200428[17页].pdf

1、 地产数据深度观察系列之一 解惑三四线销售两大反差 行 业 深 度 报 告 行 业 报 告 地产地产 2020 年 04 月 28 日 强于大市强于大市（维持维持） 行情走势图行情走势图 相关研究报告相关研究报告 行业周报*地产*政策步入观察期，基 金持仓降至低配 2020-04-26 行业周报*地产*政治局重申“房住不 炒” ，资金端延续改善 2020-04-19 行业月报*地产*楼市快速复苏，供给 放量或增压力 2020-04-19 行业动态跟踪报告*地产*楼市地市修 复，单月投资增速转正 2020-04-18 行业周报*地产*政策利好城市圈发 展，房企布局或进一步回归 2020-04-1

2、2 证券分析师证券分析师 杨侃杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 0755-22621493 YANGKAN034PINGAN.COM.CN 研究助理研究助理 郑南宏郑南宏 一般从业资格编号 S1060120010016 ZHENGNANHONG873PINGAN.CO M.CN 请通过合法途径获取本公司研究报告，如请通过合法途径获取本公司研究报告，如 经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎 重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内 容。容。 逻辑与逻辑与现实现实两大两大反差反差：2019 年年三四线楼市好于预

3、期三四线楼市好于预期；西部三四线西部三四线更更优优。 2019 年随着棚改规模与货币化比率下降，市场普遍判断三四线楼市将显 著承压，但 2019 年非 40 个大中城市销售仍同比增长 0.9%，高于全国销 售增速（-0.1%） 。从三四线内部来看，主流观点认为东部三四线受益城市 圈外溢，且区域经济相对发达，楼市将更有支撑；而西部三四线区域楼市 需求相对内生， 调整压力将更大， 但剔除核心12城的西部三四线城市 2019 年销售增速高达 10.7%，远高于剔除核心 18 城的东部三四线（-2.7%） 。 解惑解惑一：一：三四线三四线楼市楼市超预期背后超预期背后的的真相真相。2019 年三四线库存

4、逐步攀升， 但 2019Q1 非 40 城绝对库存及去化周期仅较 2017 年末上升 9.9%和 0.7 个月，仍处于历史较低水平，导致 2019H1 三四线楼市仍呈现韧性。随着 库存积累及去化周期延长，2019H2 三四线房企“以价换量”力度加大， 非 40城单月销售均价从 2019年5月高点的 7170元/平降至 12 月的 6739 元/平，累计降幅约 6.0%， “以价换量”带来了 2019Q4 三四线销售面积同 比增速的转正。此外，2016 年以来持续量价齐升带来的惯性置业冲动、 部分棚改需求延迟释放亦对 2019 年三四线楼市形成一定支撑。 解惑解惑二：二： 西部西部三四线三四线好

5、于东部三四线的好于东部三四线的真相真相。 本轮周期东部复苏快于西部， 由于东部包括主要城市圈，区域三四线受益核心城市外溢，与中心城市楼 市走势相对趋同，随着 2016H2 以来东部核心城市及部分三四线城市调控 政策的出台，东部三四线销售逐步回落。而西部除成渝城市圈外，大部分 核心城市需求外溢并不明显， 三四线更多为内生性需求， 并未受到 2016H2 以来核心城市调控的影响，加上复苏相对滞后导致下行周期亦相对滞后于 东部。同时 2019 年西部三四线成交均价仅 5641 元/平，远低于东部三四 线的 8986 元/平，绝对价格较低叠加 2019H2 房企“以价换量”亦为 2019 年西部三四线

6、销售提供了支撑。 展望：展望：三四线楼市三四线楼市压力压力渐显，区域分化仍将延续渐显，区域分化仍将延续。2019 年以来各三四线 城市库存周期逐步拉长，去化率亦呈现下降趋势，市场整体调整压力逐步 加大。但各区域三四线内部仍呈现明显分化，中部三四线当前去化周期仅 10.7 个月，去化率仍达 94.6%，后续价格调整压力相对最小；西部三四线 去化周期上升至 17.8 个月，但去化率仍达 94.6%，预计随着库存累积， 去化率仍将下降，压力点或在下半年；东部三四线去化周期为 16.8 个月， 去化率仅为 77.9%，较高库存及低去化率将制约区域新开工增速；东北三 四线则由于高库存及低去化率，区域楼市