【研报】房地产行业2020年度策略报告：升级新维度研判地产-20200116[19页].pdf

1、 证券研究报告 1 报告摘要报告摘要： 本篇报告，针对当前地产周期的特点，发现更有效的地产分析维度。 行业研判（行业研判（1 1） ：特别的阶段，曾有的规律发生变化） ：特别的阶段，曾有的规律发生变化 当前地产周期的“变”与“不变” ：当前地产周期的“变”与“不变” ： 本轮景气期与政策收紧期长于过往，引发规律变化； 市场利率的变化，对地产的传导已钝化； 依然有效的，是地产政策的变化规律，销售端下行触发政策改善，规律仍在。 行业研判（行业研判（2 2） ：创新指标看，） ：创新指标看，2 2020020年年地产地产销售“前低后稳”销售“前低后稳” 短期变化看需求，地产销售将短期变化看需求，地产

2、销售将“前低前低”： 构建出居民增量利息保障倍数，领先房价变化 9 个月，显示出地产下行压力； 微观数据方面，新盘去化率与二手房成交规律，都显示出下行压力。 供需结合看，地产销售将“后稳” ：供需结合看，地产销售将“后稳” ： 综合考虑加库存阶段、改善政策对冲，销售下行空间有效 地产销售将在地产销售将在 2020 年年 Q1 转为负增长，增速“前低后稳” ，全年预计转为负增长，增速“前低后稳” ，全年预计-4.1%。 升级地产股研判框架升级地产股研判框架复盘见真知复盘见真知+ +三大新增维度三大新增维度 只通过政策松紧阶段，去判断地产股的通用框架，有四大局限性地产股的通用框架，有四大局限性。

3、如何升级突破如何升级突破通用通用框架框架： 复盘见真知，总结出地产股三大标志性上涨阶段； 新增维度（一） ：在政策有改善预期时，土地溢价率快速上升是风险指标； 新增维度（二） ：政策收紧期，盈利能力（ROIC-WACC）的预期变化尤为重要； 新增维度（三） ：纳入压制政策宽松的其他因素，如通胀等。 2 2020020年一季度地产股观点：政策持续改善，处于上涨区间年一季度地产股观点：政策持续改善，处于上涨区间 地产需求在 2020 年上半年将有较大下行压力， 销售端增速将在销售端增速将在 2020 年一季度转年一季度转 为负增长为负增长，触发政策改善的阈值；在在政策持续改善下政策持续改善下，地产

4、股处于，地产股处于上涨区间。上涨区间。 投资建议：围绕政策改善弹性、价值回归、资源兑现加速投资建议：围绕政策改善弹性、价值回归、资源兑现加速 三条主线关注开发型企业： 受益政策改善弹性大、 价值回归加速、 资源兑现加速； 推荐推荐：阳光城：阳光城、金地集团金地集团、华侨城华侨城 A；建议关注：；建议关注：世茂股份世茂股份。 风险提示风险提示 1、政策改善不及预期；2、通胀压力及外围不确定性加大。 盈利预测与财务指标盈利预测与财务指标 代码代码 重点公司重点公司 现价现价 EPS PEPE 评级评级 20202020/ /1 1/ /1515 2018A 2019E 2020E 2018A 20

5、19E 2020E 000671.SZ 阳光城 7.87 0.75 1.05 1.42 10.5 7.5 5.5 推荐 600383.SH 金地集团 14.10 1.79 2.18 2.56 7.9 6.5 5.5 推荐 000069.SZ 华侨城 A 7.71 1.29 1.48 1.70 6.0 5.2 4.5- 推荐 600823.SH 世茂股份 4.28 0.64 0.66 0.76 6.7 6.5 5.6 - 资料来源：公司公告、民生证券研究院(注：世茂股份的盈利预测来自 wind 一致预期) 推荐推荐 维持评级 Table_QuotePic 行业与沪深行业与沪深 300300 走势

6、比较走势比较 资料来源：Wind，民生证券研究院 分析师：分析师：赵翔赵翔 执业证号： S0100520010001 电话： 021-85127834 邮箱： 相关研究相关研究 -45% 5% 55% 19/1/12 19/4/12 19/7/12 19/10/12 20/1/12 沪深300 房地产指数 房地产房地产 行业研究/投资策略 升级升级，新维度研判地产，新维度研判地产 房地产房地产 2 2020020 年度策略报告年度策略报告 投资策略投资策略/房地产行业房地产行业 2020 年年 1 月月 16 日日 证券研究报告 2 Table_Page 投资策略投资策略/房地产行业房地产行业