【研报】科技行业云计算和数据产业链系列报告13：中国数据中心IDC REITs化的机遇与挑战-000504[17页].pdf

1、 证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 中国数据中心中国数据中心 IDC REITs 化化的机遇与挑战的机遇与挑战 云计算和数据产业链系列报告 132020.5.4 中信证券研究部中信证券研究部 许英博许英博 科技产业首席分析师 S1010511080004 陈俊云陈俊云 前瞻研究高级分析师 S1010517080001 近日证监会、国家发改委联合发文，标志着境内基础设施领域公募近日证监会、国家发改委联合发文，标志着境内基础设施领域公募 REITs 试点正式起步。试点正式起步。IDC 资产作为“数字世界的商业地产”，主要依赖于机柜租资产作为“数字世界的商业地产”，主要依赖于机柜租 金收入

2、，现金流入相对稳定、可预期，且具有典型重资产属性，行业远期成金收入，现金流入相对稳定、可预期，且具有典型重资产属性，行业远期成 长性、投资回报率亦较为理想，是公募长性、投资回报率亦较为理想，是公募 REITs 试点潜在优质资产。美国试点潜在优质资产。美国 IDC 企业采用公司型企业采用公司型 REITs 运作，实现有效避税同时，亦带来企业融资便利性运作，实现有效避税同时，亦带来企业融资便利性& 成本、估值水平等显著改善。国内成本、估值水平等显著改善。国内 IDC 企业机遇挑战并存，企业机遇挑战并存，REITs 模式下，模式下， 企业融资能力、业务模式、估值水平等有望明显改善，但在项目成熟度、土

3、企业融资能力、业务模式、估值水平等有望明显改善，但在项目成熟度、土 地产权归属、客户结构分散地产权归属、客户结构分散度等层面亦面临相应约束。度等层面亦面临相应约束。 IDC 资产：数字世界商业地产，远期成长性、回报率俱佳。资产：数字世界商业地产，远期成长性、回报率俱佳。IDC 公司面向企 业客户提供机柜出租、相关增值服务等，租金收入为其主要收入来源，现金 流入相对稳定、可预期，被称为“数字世界商业地产”。IDC 具有典型重资 产属性，国内单位机柜造价一般 1215 万元不等，IDC 企业倾向于高杠杆运 营，以提升项目 ROE，截止 2019 年底，中美部分代表性第三方 IDC 企业 EQIX、

4、DLR、万国数据、数据港资产负债率为 63%、54%、64%、71%。IDC 资源获取、运营服务、 客户销售、 项目融资等构成一般 IDC 企业核心竞争力。 我们预计中期国内 IDC 市场仍能维持 30%左右复合增速，且投资回报率（项 目 10 年期 IRR 平均 10%20%之间）有望持续好于一般不动产资产。 美国市场启示：美国市场启示：REITs 化带来化带来 IDC 企业避税、融资效率、估值水平等显著改企业避税、融资效率、估值水平等显著改 善。善。目前美国市场上市 IDC 企业共 5 家，合计市值超过 1000 亿美元，且均 采用公司型 REITs 架构运作。美国 IDC 企业采用 RE

5、ITs 架构初衷，主要为 了获得税收优惠（免除公司所得税项），同时亦在融资、估值等层面收益颇 多，体现为：1）融资，以 IDC 项目持续产生的可预期、稳定现金流为支撑， 企业融资便利性、融资成本显著改善，EQIX、DLR 等头部企业在过去几年 通过持续的新项目建设、 外部并购等方式， 推动营收持续快速增长； 2） 估值， 稳定可预期的现金流、对收益分配的硬性承诺，叠加本身较好的成长性，使 上市 IDC资产成为大学基金、 养老基金等长线资金最为偏好的资产类别之一， 并相应推动其资产价值重估，同时近年来市场利率下行，投资者期望回报相 应降低，亦推动美股 IDC 资产估值水平上行。 国内国内 IDC

6、 企业企业潜在潜在机遇：融资能力、业务模式、估值等有望明显改善。机遇：融资能力、业务模式、估值等有望明显改善。通 知显示，国内公募 REITs 试点预计以契约型 REITs 为主，同时要求底层物 业具有稳定现金流等特征，和目前美国公司型 REITs 存在一定差异，但亦有 望对国内 IDC 企业带来利好： 1） 项目融资， 将企业成熟 IDC 项目注入 REITs 平台，盘活存量资产，支持新项目建设、对外投资并购活动资金需求，长期 IDC 企业亦有望搭建上市公司+公募 REITs 双资本运作平台；2）企业经营， 长期 IDC 企业可通过降低持有 REITs 基金份额比例实现项目资产出表， 并将