【研报】房地产行业：龙头具有更扎实的阿尔法板块超额收益亦值得期待-20200511[24页].pdf

1、 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES 行 业 研 究 东 兴 证 券 股 份 有 限 公 司 证 券 研 究 报 告 房地产房地产：龙头具有更扎实的阿尔法，龙头具有更扎实的阿尔法， 板块超额收益亦值得期待板块超额收益亦值得期待 2020 年 05 月 11 日 看好/维持 房地产房地产 行业行业报告报告 行业：行业： 疫情加大行业基本面波动性， 加重了行业基本面下行趋势。疫情加大行业基本面波动性， 加重了行业基本面下行趋势。 行业自 2019Q2 起处于供给侧驱动的逻辑内，销售、新开工、开发投资等数据增速下行趋势较 明确，但受到短期低库存因素的影响，新开工和开发投资增速

2、下行幅度或弱于 销售增速下行幅度。尤其是开发投资，将受到建安投资的支撑，大幅下落的可 能性较低，开发投资增速或仍将高于 GDP 增速，继续充当经济压舱石的作用。 我们我们预计预计全年销售面积增速全年销售面积增速-5%，销售金额增速，销售金额增速-8%，新开工增速，新开工增速 4%，开发投，开发投 资增速资增速 8.5%，到位资金增速，到位资金增速-0.7%。 政策政策：政治局会议提“平稳健康” ， “关闸放水”连续性强， “因城施策”供给先政治局会议提“平稳健康” ， “关闸放水”连续性强， “因城施策”供给先 行。行。中央层面， “平稳健康发展”的意义是政策意在维持房地产基本面各项数据 在窄

3、幅区间震荡，房价、销售、开发投资等数据既不持续向上跳增也不持续向 下滑落，但当下向下滑落的风险在显著提升，尤其是房价。资金层面，总量型 的货币政策宽松，但房企融资总量受监管的态势不变。后续房地产也将持续受 益于货币政策宽松，一端是房企融资成本下行，另一端居民按揭利率跟随 LPR 下调。 地方层面： “因城施策”供给先行， 需求端放松政策往往出台几日内即撤销。 我们认为既然政策目我们认为既然政策目标是“稳地产” ，则后续需求端“因城施策”托底行业基本标是“稳地产” ，则后续需求端“因城施策”托底行业基本 面下行的概率很高。面下行的概率很高。 公司公司：销售和融资主导分化，龙头房企有望凭借全方位优

4、势更胜一筹。疫情之销售和融资主导分化，龙头房企有望凭借全方位优势更胜一筹。疫情之 下，销售集中度提升逻辑得以强化和印证。下，销售集中度提升逻辑得以强化和印证。TOP30 尤其是排名靠前的龙头房企 和大型房企销售表现强于行业，销售下滑幅度更小。长期我们依然看好 TOP10 和 TOP11-20 两个区间段房企市占率提升。 2019年业绩复盘：年业绩复盘：将样本房企分成的龙头组、二线和其他三个样本组。营收方营收方 面，面，三个样本组在 2019 年均实现较高的营收增速，增速分别为 27.1%、26.7% 和 14.7%，龙头更占优；龙头更占优；2020Q1 龙头组和二线组仍保持正龙头组和二线组仍保

5、持正增长增长。待结转资源。待结转资源 方面，龙头组强于二线组和其他组方面，龙头组强于二线组和其他组，截止 2019 年底，龙头组、二线组、其他组 的预收款与合同负债之和对营业收入覆盖比率分别为 158.8%、126.2%和 127.0%。业绩方面，业绩方面，2019年年龙头、二线和其他组分别同比增长龙头、二线和其他组分别同比增长 27.3%、23.8% 和和 13.0%。龙头和二线房企的增速呈下降趋势。龙头和二线房企的增速呈下降趋势。 盈利能力方面，盈利能力方面，2019年年龙头组、龙头组、 二线组二线组和其他组归母净利润率分别为和其他组归母净利润率分别为 10.9%、7.3%和和 4.5%，

6、均呈现上升趋势。，均呈现上升趋势。 我们预期龙头房企有望凭借自身在成本、费用控制能力和提高权益比的方法实我们预期龙头房企有望凭借自身在成本、费用控制能力和提高权益比的方法实 现盈利能力的稳定。而中小房企盈利能力或将继续微降。在短期偿债能力和杠现盈利能力的稳定。而中小房企盈利能力或将继续微降。在短期偿债能力和杠 杆率方面龙头房企均优于二线组和其他组。杆率方面龙头房企均优于二线组和其他组。 投资建议：投资建议： 房地产开发：房地产开发：当前时点我们看好地产板块，板块有望逐渐实现从绝对收益向超当前时点我们看好地产板块，板块有望逐渐实现从绝对收益向超 额收益过渡，龙头配置价值凸显。额收益过渡，龙头配置