房地产行业专题：周期未变市场竞争格局在动-230520（35页）.pdf

1、证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明 策略策略研究研究专题专题报告报告2023 年年 05 月月 20 日日 房地产房地产行业行业专题：专题：周期周期未变，未变，市场市场竞争格局竞争格局在在动动 核心要点：核心要点：房地产需求侧变化房地产需求侧变化：（1）从刚需、条件改善需求和城市更新改造需求等测算中长期地产销售中枢，房地产需求逐年下行，尾部较平，大致呈“L型”回落趋势。2023-2025年房地产销售中枢为每年13.58亿平方米，2026-2030年销售中枢为10.96亿平方米，2031-2035年，销售中枢为9.18亿平方米。（2）一二线核心城市销售占比显著提升

2、。2023年以来，一线城市随主力置业人口年龄中枢上移，需求条件改善驱动，成交面积和价格均上行，二线城市因次地级城市人口流入拉动，销售二线城市因次地级城市人口流入拉动，销售逐步提升，成交面积占比最大，月度波动也最大逐步提升，成交面积占比最大，月度波动也最大。三四线城市人口净流出较多，需求呈现下降趋势，成交面积和占比明显下行。房地产供给房地产供给侧变动侧变动：（1）房地产市场库存。地产去化周期处历史高位，本轮房地产下行周期中，2022年4-5月去库存，存销比逐步回落，截至2023年3月，十大城市商品房存销比回落至13.93。（2）地产供给收缩幅度下降。2022年我国购置土地面积与土地成交价款未出现

3、明显拐点。2023年以来，土地市场多项数据已有所改善，2月溢价率约4%,3月溢价率为5.53%，虽仍处于较低位，但已现明显改善趋势。从成交土地面积看，一线城市基数与波动均较小，二线城市成交面积波动相对平缓，成交土地总价多数高于三线城市，三线城市土地价格一定程度贬值。地产供给收缩趋势仍在，出现明显区域分化特点。房地产周期论：房地产周期论：（1）从库兹尼茨长周期分析，房地产市场仍处下行趋缓态势。（2）“销售-投资-开发”传导路径分析。2023年房地产销售额、投资额、开发资金均明显回暖。从增速看，新开工面积周期与销售面积周期基本同步，2020年以来短周期已持续3年，当前房屋销售增速仍在底部徘徊。20

4、23年1-3月，房屋新开工面积累计同比降19.2%，降幅较上年末收窄20.2%，但受长预期影响，当前开工意愿不强。（3）高杠杆民营地产企业流动性周转模式难以为继。同时，受融资收紧影响，高财务杠杆率有待改善。房地产企业利润率房地产企业利润率：(1)由于地产行业结算收入由前3-4年销售收入所贡献，即2022年的低销售额、低销售面积将体现在3-4年后业绩上。2023年以来，房价逐渐回暖，3-4年后地产企业利润率才产生正向影响。(2)从土地储备、资金成本、发展战略等视角，建议建议关注关注头部国头部国有地产企业有地产企业，保利地产、华润置地、中海地产、招商蛇口、华发股份、建发地产、中国金茂、越秀地产等头

5、部央国企具有竞争优势头部央国企具有竞争优势。房地产市场竞争格局变化：房地产市场竞争格局变化：(1)央企拿地金额最高，其次是地方国有企业，民企拿地相对较少。2023年1-3月，拿地价值最高的10家房企中，6家为央国企，一季度拿地价值最高的20家房企中，14家是国企、央企。（2）市场优质土储资源更加高度向头部房企集中。2023年投资压力依然较大，央国企是整个土地市场的主力。2023年一季度，受房地产弱势复苏的催化，拿地毛利率有少许提升。风险提示：风险提示：地产政策调整不及预期风险，地产投资增速不及预期风险，地产销售增速不及预期风险。分析师分析师 table_marketdata杨 超：010-80

6、927696：yangchao_分析师登记编码：S0130522030004特别鸣谢：周美丽、孟繁欣、吴佳文 相关研究相关研究 2023-5-16，可持续高质量发展专题：谁主沉浮？专注制胜兼顾选股策略 2023-04-17，A 股市场投资环境逐渐改善 2023-04-08，二季度 A 股市场投资策略展望：把握主线投资机会 2023-03-27，全球视角：美联储进退与全球权益市场走势 2023-03-20，A 股市场颠簸行情是否存改善的条件？2023-03-08，机构改革剑指高质量发展：中长期利好 A 股上市公司 2023-03-06 年政府工作报告重点内容：利好 A股市场哪些行业和主题？202