地产行业五大热点话题再探讨：从市场供需到房企成长-230511.pdf

1、从市场供需到房企成长从市场供需到房企成长地产五大热点话题再探讨地产五大热点话题再探讨20232023年年5 5月月1111日日证券研究报告证券研究报告请务必阅读正文后免责条款请务必阅读正文后免责条款行业评级行业评级地产地产强于大市（维持）强于大市（维持）证券分析师证券分析师杨杨侃侃投资咨询资格编号：投资咨询资格编号：S1060514080002S1060514080002邮箱：邮箱：郑茜文郑茜文投资咨询资格编号：投资咨询资格编号：S1060520090003S1060520090003王懂扬王懂扬投资咨询资格编号投资咨询资格编号：S1060522070003S10605220700031核心观

2、点核心观点 前言：前言：近期市场普遍关注：1）销售复苏的持续性；2）供给端收缩的冲击；3）房企拿地布局的重叠；4）房企业绩增长来源；5）房企选股逻辑。本篇报告我们从多维度出发、更多定量去回答及探讨以上问题，为投资者提供一定参考。复苏节奏：市场复苏斜率放缓且过程波折，定量测算全年销售面积同比微增。复苏节奏：市场复苏斜率放缓且过程波折，定量测算全年销售面积同比微增。定性来看，收入（影响购房能力）及房价下跌预期、交付担忧（影响购房意愿）对楼市的影响逐步消散，但由于收入预期改善及居民信心修复需要时间，加上尽管大部分城市房价止跌，但短期缺乏大幅上行基础，意味着居民购房需求释放并不急迫，均将导致楼市复苏斜

3、率更缓且过程波动。定量测算下，若市场整体去化率回升至2021年水平，对应2023年全国商品房销售面积有望同比微增。供给收缩：供给端影响较大城市为武汉，供需综合影响得分靠前为厦门。供给收缩：供给端影响较大城市为武汉，供需综合影响得分靠前为厦门。从库存去化、开工拿地收缩及城投拿地占比出发，测算供给端影响较大城市分别为武汉、沈阳、济南，结合人口净流入、租赁人口占比等需求端指标，供需综合得分靠前的为厦门、武汉、宁波。在供需影响较大的5个城市中，2020-2022年拿地面积最多的分别为万科、招商蛇口和绿城中国。房企布局：重点房企核心城市拿地及销售市占率仍低，热点城市土拍盈利空间尚存：房企布局：重点房企核

4、心城市拿地及销售市占率仍低，热点城市土拍盈利空间尚存：2022及2023Q1十大主流房企在十大城市拿地市占率分别为36%和44%，低于2020年的53%，仍有提升空间，且高于其权益销售额市占率（21.1%），为未来销售提升奠定基础。同时热点城市地块2022年土拍也火热，2023年随着更多房企聚焦和参与，更多为降低各家房企获地概率，从杭州等热点城市来看，杭州第三轮土拍平均价差达13634元/平，仍为开发商留有一定利润空间。4WiX0XlXeXEYgV3UlXcV7NaO9PsQrRsQpMlOoOnQfQqRtR6MoOuNMYmNzRuOnNnN2核心观点核心观点 业绩弹性：减值影响消退、权益

5、占比提升、销售市占率提升带来优质房企业绩增量。业绩弹性：减值影响消退、权益占比提升、销售市占率提升带来优质房企业绩增量。在减值及少数股东损益降为0的假设下，即使其它指标未变，15家重点房企归母净利润将提升至2022年实际值的163%。同时2022年受前期高价地影响，整体毛利率降为18.4%，随着2022年土拍项目步入结算周期，优质房企结算毛利率仍存改善空间，带来业绩上升空间；此外随着部分出险房企退出或萎缩，优质房企销售额仍有提升空间，带来未来结算端营收增长。选股逻辑：土储质量选股逻辑：土储质量+资金获取能力四象限选股，优选土储优、融资强房企。资金获取能力四象限选股，优选土储优、融资强房企。我们

6、认为无论何种估值方法，核心还是在于土储，土储质量是决定公司未来销售去化、资金回笼、结算盈利、业绩兑现的基础。因此选股逻辑上，我们从土储和资金获取能力两个维度出发，其中土储代表现有禀赋质量，资金获取能力代表持续获取优质土储的扩张成长能力。我们相对看好融资能力强，且积极拿地优化土储质量的房企。投资建议：投资建议：站在目前时点，尽管楼市复苏存在反复，但我们认为经济及收入预期向好趋势是确定的，意味着楼市向好趋势是确定的，更多是复苏节奏变化。若全年销售去化率回升至2021年，全年商品房销售面积有望实现小幅增长。从个股投资角度，结合土储及资金获取能力两个维度，建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的