物管行业年报综述：年报利空出尽行业回归有质量增长-230508（38页）.pdf

1、诚信|担当|包容|共赢分析师杨然分析师杨然执业证书编号：S0680518050002邮箱：2018.8分析师分析师 金晶金晶执业证书编号：执业证书编号：S0680522030001邮箱：邮箱：分析师分析师 夏君夏君执业证书编号：执业证书编号：S0680519100004邮箱：邮箱：研究助理研究助理 肖依依肖依依执业证书编号：执业证书编号：S0680121070010邮箱：邮箱：证券研究报告|行业专题2023年5月8日打造极致专业与效率打造极致专业与效率物 管 行 业 年 报 综 述物 管 行 业 年 报 综 述年 报 利 空 出 尽，行 业 回 归 有 质 量 增 长年 报 利 空 出 尽，行

2、 业 回 归 有 质 量 增 长行业商业模式演化行业商业模式演化行业股价炒作逻辑变化行业股价炒作逻辑变化2022年财报深度解析年财报深度解析2022年经营数据解析年经营数据解析投资建议和风险提示投资建议和风险提示OYdUvVjWmUoMnPrM9P9R6MpNmMmOpMeRmMmRjMqQwP7NrRzQuOpOxPvPsOnM诚信|担当|包容|共赢31.行业商业模式演化行业商业模式演化变化不大市政园林、城市环卫、环境治理、设施维护等商业、办公、学校、医院、产业园等基础物管服务非业主增值服务业主增值服务业态扩围降本提价业态扩围业务创新城市服务非住业态住宅物业物管费涨价承接新项目退出旧项目科技

3、化赋能提升密度提价社区零售、美居服务、到家服务、房产经纪、团餐、停车、快递柜、社区教育、社区养老等物管行业物管行业商业模式商业模式物管费在管面积成本拓面积控本并购外拓关联方项目逐渐退潮，择优并购市场化竞争加大国央企分化程度有限程度有限多业主谈判难，政策限制 物管行业商业模式演变：（1）基础物业管理服务：一方面为了增加收入来源，物管行业服务业态由住宅向非住和城市服务等领域延伸，另一方面为了应对成本上涨的压力，物管公司不断探索各种降本提价的方式，包括做新项目退旧项目、提高物管费以及科技化赋能等。（2）业主增值服务：围绕业主需求进行业态扩围和创新，当前的业务模式已囊括社区零售、美居、到家、房屋经纪、

4、团餐等方方面面。资料来源：国盛证券研究所图表1：物管行业商业模式演化诚信|担当|包容|共赢41.行业商业模式演化行业商业模式演化0%10%20%30%40%50%中海物业滨江服务建发物业建业新生活新大正新城悦服务华润万象生活保利物业越秀服务万物云招商积余碧桂园服务远洋服务-100%0%100%200%300%400%500%600%滨江服务建发物业越秀服务华润万象生活招商积余保利物业万物云中海物业碧桂园服务建业新生活新大正新城悦服务远洋服务0%1%1%2%2%3%3%4%远洋服务碧桂园服务新大正万物云新城悦服务滨江服务华润万象生活中海物业越秀服务建发物业建业新生活保利物业招商积余 物管行业商业

5、模式优点体现在：（1 1）现金流稳健现金流稳健、具有抗周期性具有抗周期性。基础物管是很多个人和机构不得不消费的行业，行业需求稳定，受宏观经济波动影响较小。（2 2）轻资产运营模式轻资产运营模式，负债率低负债率低。其主要成本在于人力以及科技化投入，资本开支负担小，负债率低，资本回报率高。模式缺点体现在：（1 1)刚性成本上升刚性成本上升、提价难提价难。物管行业成本构成中人工成本占大头，而人工成本上升趋势具有刚性，同时物管费因为多业主谈判难度大、政策限制以及市场化竞争加大等原因提价具有难度，因此毛利率面临一定压力。（2 2）业主增值服务孵化难业主增值服务孵化难。业主增值服务涉及业务板块众多，很多板

6、块都已经有专业的平台公司布局，面临的外部竞争激烈，想要抢占市场份额具有一定难度。需求相对稳定，收缴率和续需求相对稳定，收缴率和续约率维持在约率维持在90%90%以上以上ROEROE水平较高，水平较高，2222年年1313家物家物企的企的ROEROE均值均值17.2%17.2%现金流充足，现金流充足，2222年经营性年经营性现金流覆盖净利润现金流覆盖净利润1.71.7倍倍资本开支负担小，资本开支负担小，2222年年资本资本开支开支/营业收入为营业收入为1.4%1.4%80%84%88%92%96%100%2016 2017 2018 2019 2020 2021续约率（%）收缴率（%）商业模式商