房地产行业保租房REITs深度研究：住房租赁市场缺口较大保租房REITs起航租赁行业加速步入专业化资管时代-230508（45页）.pdf

1、 房地产房地产|证券研究报告证券研究报告 行业行业深度深度 2023 年年 5 月月 8 日日 强于大市强于大市 相关研究报告相关研究报告 房地产行业房地产行业 2023 年度策略年度策略弩箭已离弩箭已离弦，能否冰解的破？（弦，能否冰解的破？（2022/12/18）中国真实住房需求还有多少？（中国真实住房需求还有多少？（2022 版）版）(2022/8/3)凡益之道，与时偕行凡益之道，与时偕行关于短期博弈与关于短期博弈与长期格局的思考长期格局的思考(2022/6/15)从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则佳路径与当前房企的生存法则(

2、2022/3/31)中银国际证券股份有限公司中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格具备证券投资咨询业务资格 房地产行业房地产行业 证券分析师：夏亦丰证券分析师：夏亦丰(8621)20328348 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐证券分析师：许佳璐(8621)20328710 jialu.xu 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 保租房保租房 REITs 深度研究深度研究 住房租赁市场缺口较大，保租房REITs起航，租赁行业加速步入专业化资管时代 核心观点核心观点 政策利好下，我国保租房政策利好下，我国保租房 REITS稳

3、步推进。稳步推进。2022年 5月 27 日，证监会与发改委联合发文，政策层面正式将保障性租赁住房纳入了基础设施领域公募 REITs 的范畴。截至目前，已有截至目前，已有 4支保障性租赁住房支保障性租赁住房 REITs 完成发行：完成发行：红土深圳安居 REIT、中金厦门安居 REIT、华夏北京保障房 REIT、华夏基金华润有巢 REIT。保障房保障房 REITs 的推出将起到以下三方面的作用的推出将起到以下三方面的作用：1）供给端：）供给端：通过运用 REITs 等工具盘活存量，以提高租赁房源供给规模，更好发展保障性租赁住房业务，推动解决大城市新市民、青年人住房困难问题。2）企业端：）企业端

4、：引导多主体投资，将有助于筹集长期权益资本金，形成可持续发展的投融资模式。3）行业：）行业：有助于推动我国房地产行业转型，或成为未来行业新发展模式之一。保租房保租房 REITs 的增长弹性的增长弹性来自两个方面来自两个方面：1）租金收入租金收入的的增长增长空间空间，2）底层资产估值的底层资产估值的升值空间升值空间。基于此，以目前上市发行的四只保租房 REITs 为基础，我们总结出保租房我们总结出保租房REITs 的分析框架：由项目基本面、财务表现、市场因素和的分析框架：由项目基本面、财务表现、市场因素和 REITs 估值四大要素构成。估值四大要素构成。其中，前三个要素是影响公募 REITs估值

5、的因素：项目基本面是最终决定因素；财务表现是运营情况的当期财务反映；市场因素对 REITs底层资产的现金流没有直接影响，但会影响市场价格。而对投资来说，公募 REITs的估值高低是最终、也是最直观的指标，可以分解为现金分派率和底层资产估值增长率。基本面基本面分析：底层资产表现稳健，具备未来增长弹性。分析：底层资产表现稳健，具备未来增长弹性。目前目前 4 支保租房支保租房 REITs 合计合计 10 个基个基础资产，拥有础资产，拥有 1.1万间房万间房，涉及总建面，涉及总建面 56.8万平万平。1）区位条件：）区位条件：四单位于一线城市深圳、北京、上海和典型人口净流入的强二线城市厦门，租赁住房市

6、场需求强劲。同时，租金相对低廉（其中北京保障房项目、华润有巢项目租金仅为北京、上海市场化平均租金的六七成），租金仍有一定的上升空间。出租率几乎达到饱和状态（厦门安居、深圳安居、北京保障房、华润有巢分别为 99%、99%、95%、94%），成熟的运营带来稳定的现金流。2）租户情况：）租户情况：租户分散程度相对较高，单一客户影响可控租户分散程度相对较高，单一客户影响可控。租户相对集中相对最高的深圳安居项目的前十大租户占比也仅为 23%，企业租户占比 58%。3）原始权益人能力：）原始权益人能力：首批 3只 REITs原始权益人均为地方国有企业和市政平台；而“华润有巢 REIT”为央企开发商华润置地